Ellen Dunham-Jones: Nâng cấp vùng ngoại ô

Chúng ta đã .... Trong 50 năm qua, chúng ta đã xây dựng các khu vực ngoại ô cùng với các hệ quả không tính đến. Và tôi sẽ nói về 1 số hệ quả đó và giới thiệu toàn bộ các dự án thú vị mà theo tôi sẽ khiến chúng ta thực sự thấy lạc quan rằng các dự án phát triển và thiết kế lớn của 50 năm tới sẽ nâng cấp vùng ngoại ô. Nên liệu là tái phát triển các khu buôn bán đang mai một hay tái quy hoạch các cửa hàng " hộp lớn" hay tái xây dựng các vùng ẩm ướt từ các bãi để xe. Tôi nghĩ, số lượng đang tăng dần của các khu bán lẻ trống rỗng và kém hiệu quả khắp vùng ngoại ô cho chúng ta cơ hội tốt để lấy các vùng địa hình kém bền vững nhất và chuyển đổi thành các vùng bền vững hơn. Và trong quá trình đó, điều cho phép chúng ta thực hiện là đổi hướng sự tăng trưởng của chúng ta nhiều hơn trở lại vào các cộng đồng đang tồn tại có thể sử dụng sự kích thích và có cơ sở hạ tầng thay vì tiếp tục đốn hạ cây cối và phá hoại không gian xanh.

Vậy tại sao dự án này lại quan trọng? Tôi nghĩ có nhiều lý do. Và tôi sẽ không đi vào chi tiết mà chỉ đề cập 1 vài lý do. Từ khía cạnh thay đổi khí hậu, số dân thành thị trung bình ở Mỹ có mức độ thải khí nhà kính ( dấu chân các bon) bằng 1/3 dân cư ngoại ô thải ra, chủ yếu vì người dân ngoại thành lái xe nhiều hơn, và sống trong các tòa nhà biệt lập, diện tích ngoại thất nhiều hơn nên dễ rò rỉ năng lượng. Thế nên nghiêm túc nhìn từ khía cạnh thay đổi khí hậu, các thành phố đã tương đối xanh rồi. Cơ hội lớn để cắt giảm khí thải nhà kính nằm trong công tác đô thị hóa vùng ngoại thành. Do lái xe ở vùng ngoại ô gấp đôi quãng đường mà chúng ta lái. Nó làm tăng sự phụ thuộc của chúng ta vào nguồn dầu của nước ngoài bất kể lợi ích từ hiệu suất nhiên liệu. Chúng ta đang lái xe nhiều hơn, chúng ta không có khả năng phát triển công nghệ.

Sức khỏe cộng đồng là 1 lý do khác để xem xét việc nâng cấp cải tạo. Các nhà nghiên cứu ở CDC và các nơi khác đang liên kết các mẫu phát triển ngoại ô với các cách sống định cư. Và 2 thành tố đó được kết hợp với tỉ lệ béo phì đang gia tăng đáng báo động , được biểu hiện trên các bản đồ ở đây, và bệnh béo phì đã làm tăng tỉ lệ người mắc bệnh tim và tiểu đường tới mức, ngày này cứ 1 trẻ sơ sinh có 1/3 nguy cơ phát triển bệnh tiểu đường. Và tỉ lệ đó đang leo thang bằng tỉ lệ số trẻ không đi bộ tới trường nữa, 1 lần nữa, vì các mẫu phát triển của chúng ta.

Và sau cùng vẫn là câu hỏi " tiền đâu". Ý tôi là, khả năng chi trả của chúng ta đến đâu để tiếp tục sống ở vùng ngoại ô với giá gas đang tăng? Việc mở rộng vùng ngoại ô ra vùng đất giá rẻ trong 50 năm qua -- các bạn biết là đất giá rẻ đã giúp các thế hệ gia đình tận hưởng giấc mơ Mỹ. Nhưng ngày càng tăng, việc tiết kiệm hứa hẹn bởi khả năng chi trả "cứ lái xe tìm nhà cho đến khi tìm được cái ưng ý"-- là mô hình cơ bản của chúng ta -- việc tiết kiệm đó trôi theo mây khói khi bạn cân nhắc chi phí đi lại. Ví dụ, ở Atlanta, khoảng 1 nửa hộ gia đình kiếm được từ 20,000 đến 50,000$ 1 năm. Và họ tiêu hết 29% thu nhập vào nhà ở và 32% vào chi phí đi lại. Đó là số liệu năm 2005. Đó là trước khi giá xăng lên tới 4$ 1 gallon. Các bạn biết là không ai trong chúng ta đã tính toán đến chi phí đi lại cả. Và chi phí đó sẽ không giảm trong tương lai gần.

Liệu bạn thích sự riêng tư mát mẻ cây cối của vùng ngoại ô hay bạn ghét các khu thương mại vô hồn, có những lý do giải thích tầm quan trong của việc nâng cấp, cải tạo. Nhưng liệu có khả thi? Tôi nghĩ là có. June Williamson và tôi đang cùng nghiên cứu đề tài này suốt hơn 10 năm qua. Và chúng tôi tìm thấy hơn 80 dự án khác nhau. Nhưng chúng đều mang tính thị trường. Cụ thể những thứ đang điều khiển thị trường: Số một là các thay đổi chính về nhân khẩu. Chúng ta thường nghĩ vùng ngoại ô là nơi tập trung các gia đình sinh sống. Nhưng ý niệm đó nay không còn. Kể từ năm 2000, 2/3 số hộ gia đình vùng ngoại ô không sống cùng con cái. Chúng ta vẫn chưa theo kịp thực tế này. Nguyên nhân chính là do sự áp đảo của 2 nhóm nhân khẩu lớn, những đứa trẻ sinh ra trong thời kỳ bùng nổ sinh sản đang già đi, và kéo theo 1 khoảng cách, Thế hệ X, 1 thế hệ nhỏ. Họ vẫn sinh con. Nhưng Thế hệ Y vẫn chưa bắt đầu đến tuổi nuôi con. Họ là 1 thế hệ lớn khác nữa.

Thế nên kết quả là, các nhà nhân khẩu học dự đoán đến năm 2025, từ 75 đến 85% các hộ gia đình mới sẽ không sống cùng con cái. Và nghiên cứu thị trường, người tiêu dùng, hỏi những người sinh ra trong thời kỳ bùng nổ sinh sản và người của thế hệ Y họ thích gì, họ thích sống ở đâu. nói cho chúng ta biết sẽ có 1 nhu cầu khổng lồ -- và chúng ta đang thấy rồi -- nhu cầu điều kiện sống đô thị ở vùng ngoại ô. Về cơ bản họ muốn dưỡng lão ở ngoại ô, và thế hệ Y muốn sống dưới điều kiện sống đô thị, nhưng công việc của họ hầu hết sẽ tiếp tục ở vùng ngoại ô.

Một động lực lớn khác nữa gây thay đổi là hiệu suất tuyệt đối của việc trải nhựa đường không hiệu quả. Tôi luôn nghĩ đó sẽ là 1 cái tên hay cho 1 ban nhạc rock Ấn Độ. Nhưng các nhà phát triển dùng nó để chỉ các bãi đỗ xe không được tận dụng. Và ở vùng ngoại ô có rất nhiều bãi xe như thế. Khi các vùng ngoại ô thời kỳ hậu chiến được xây dựng đầu tiên ở khu đất giá rẻ cách xa thành phố, việc xây dựng các bãi đỗ xe trên mặt đất là điều dễ hiểu. Nhưng các khu vực đó đang nhảy cóc và nhảy cóc, vì chúng ta đã bắt đầu bành trướng. Và bây giờ chúng có 1 địa điểm khá trung tâm. Không thể hiểu nổi nữa. Khu đất nay có giá trị hơn, chứ không chỉ là bãi đỗ xe bề mặt nữa. Bây giờ, phải quay lại, xây 1 mặt sàn và xây tiếp lên đó tại các khu vực đó. Vậy bạn sẽ làm gì với 1 khu phố buôn bán đìu hiu, 1 công viên vắng vẻ? Đầu đuôi là thế này. Trong 1 nền kinh tế chậm như của chúng ta, tái định cư là 1 trong các chiến lược phổ biến hơn cả.

Thế nên dường như 1 khu buôn bán ế ẩm ở St.Louis được tái định cư thành không gian nghệ thuật. Bây giờ nó trở thành nơi tập trung các studio nghệ thuật, các nhà hát, các đoàn múa. Nó không mang lại nhiều thuế như trước đây. Nhưng nó phục vụ cộng đồng. Và thắp sáng con phố. Nó sẽ trở thành 1 viện lớn. Các khu buôn bán khác đã được tái xây dựng lại thành nhà điều dưỡng, các trường đại học, và rất nhiều không gian văn phòng phong phú. Chúng tôi cũng tìm thấy nhiều ví dụ về các cửa hàng "hộp lớn" ế ẩm được chuyển đổi mục đích sử dụng phục vụ cộng đồng -- các trường học, nhà thờ và thư viện như thế này.

Đây là 1 cửa hàng thực phẩm, của hãng Food Lion bây giờ là 1 thư viện công cộng. Tôi nghĩ, bên cạnh việc thực hiện tái sử sụng thích ứng phù hợp, họ đã phá 1 số bãi để xe, tạo ra vùng đầm trũng để tập trung và làm sạch dòng chảy, xây thêm nhiều vỉa hè để liên kết các gia đình hàng xóm với nhau. Và họ biến 1 cửa hàng dọc 1 dải thương mại, thành không gian tập hợp cộng đồng. Đây là 1 trung tâm mua sắm nhỏ hình chữ L ở Phoenix, Arizona. Họ đã sơn lại cho nó 1 lớp sơn tươi tắn, 1 cửa hàng thực phẩm cho người sành ăn, và họ xây 1 nhà hàng trên nền bưu điện cũ. Đừng bao giờ đánh giá thấp sức mạnh của thực phẩm khi biến 1 nơi thành 1 điểm đến. Nó rất thành công, họ đã đảm nhận dải thương mại ngang con phố. Và quảng cáo bất động sản ở vùng lân cận đều tự hào tuyên bố, " Đi bộ tới Le Grande Orange" vì nó tạo ra cho vùng lân cận của mình cái mà các nhà xã hội học gọi là "vùng thứ 3." Nếu nhà là nơi đầu tiên và nơi làm việc là nơi thứ 2, thì nơi thứ 3 là nơi bạn tụ tập và xây dựng cộng đồng. Và đặc biệt khi vùng ngoại ô trở nên ít tập trung vào gia đình hơn. các hộ gia đình, thì sẽ có 1 lượng lớn người yêu thích "nơi thứ 3".

Thế nên các biện pháp cải tạo mạnh mẽ nhất nằm trong loại tiếp theo, chiến lược tiếp theo, tái phát triển. Nào, trong suốt cuộc bùng nổ, có 1 vài dự án tái phát triển thực sự mạnh các tòa nhà ban đầu được san bằng và xây dựng lại toàn bộ khu vực với mật độ dày hơn đáng kể, các vùng đô thị lân cận nén đặc hơn để đi lại dễ dàng. Nhưng 1 vài trong số đó đã gia tăng nhiều hơn. Đây là Mashpee Commons. Dự án cải tạo cũ nhất mà chúng tôi tìm thấy. Và trong hơn 20 năm qua, nó đã xây dựng đô thị ở trên nền khu vực đỗ xe. Bức ảnh đen trắng cho thấy dải trung tâm mua sắm ở những năm 60 Và các bản đồ bên trên cho thấy sự biến đổi từng bước thành 1 ngôi làng New England đông đúc, và các kế hoạch của nó đã được tán thành để kết nối ngôi làng với các vùng dân cư lân cận mới qua trục giao thông chính và phía bên kia. Nên, bạn biết đấy, đôi khi nó tăng dần dần. Có lúc đồng loạt.

Đây là 1 dự án lấp đầy các bãi đỗ xe khác nữa, đây là 1 quần thể văn phòng bên ngoài Washington D.C. Khi Motorail mở rộng quá cảnh vào các vùng ngoại ô và mở 1 nhà ga gần khu vực này, những chủ sở hữu quyết định xây dựng 1 tầng đỗ xe mới sau đó thêm vào mặt bằng 1 con đường mới, 1 vài căn hộ và các khu chung cư, trong khi vẫn giữ nguyên các cao ốc văn phòng hiện có. Đây là khu vực năm 1940. Nó chỉ là 1 trang trại nhỏ làng Hyattsville. Trước năm 1980, nó được chia thành 1 bên là khu phố buôn bán lớn và bên kia là khu vực văn phòng. Và tiếp đến là 1 số vùng đệm cho 1 thư viện 1 nhà thờ ở bên phải. Hiện nay, con đường giữa Main Street và khu nhà ở mới đã được hoàn thành. Tôi mong các con phố sẽ mở rộng thông qua tái phát triển khu phố buôn bán. Đã tuyên bố các kế hoạch cho nhiều căn hộ vườn tái phát triển bên trên khu phố. Tôi muốn nói , việc đi lại là 1 động lực lớn cho việc cải tạo vùng ngoại ô. Đây, nó trông như thế này. Bạn có thể thấy các khu chung cư hiện đại mới nằm giữa các cao ốc văn phòng và không gian công cộng và đường Main Street mới.

Đây là cái tôi rất thích, Belmar. Tôi nghĩ họ đã xây 1 nơi đầy hấp dẫn ở đây và mới bổ sung công trình xây dựng xanh. Có các dãy pin mặt trời rất lớn trên mái nhà cũng như các tua-bin gió. Đây là 1 khu phố buôn bán lớn trên 1 khu nhà đô thị rộng 100 mẫu. Hiện tại nó có 22 khu nhà ở đô thị đi bộ với các con phố công cộng, 2 công viên công cộng, 8 tuyến bus và đa dạng các kiểu nhà ở. Và nó đã cho vùng Lakewood, Colorado 1 trung tâm thành phố mà vùng ngoại ô này chưa bao giờ có. Đây là khu phố buôn bán thời hoàng kim. Người dân đi dạo trong khu phố đó. Họ yêu khu phố của mình. Đây là khu vực vào năm 1975 với khu phố đó. Trước năm 1995, khu phố buôn bán "chết". Cửa hàng được giữ lại. Và chúng tôi thấy điều này đúng trong rất nhiều trường hợp. Các gian hàng bách hóa có nhiều tầng, được xây dựng tốt hơn. Chúng dễ tái thích nghi. Nhưng nhà 1 tầng .... đã trở thành lịch sử.

Và đây là dự án xây dựng. Dự án này, theo tôi xây dựng sự kết nối tuyệt vời với các vùng lân cận đang tồn tại. Nó cho 1,500 hộ gia đình chọn lựa 1 lối sống đô thị hơn. Hiện giờ, dự án đã đi được 2/3 đoạn đường. Đây là con phố chính mới. Rất thành công. Và nó giúp thúc đẩy -- 8/13 khu phố buôn bán trong vùng Denver có các kế hoạch được thông báo sẽ được cải tạo. Nhưng cần ghi nhận rằng tất cả việc cải tạo này sẽ không phải chỉ là đưa máy ủi đang đến và cày xới toàn bộ thành phố. Không, mọi người có thể đi bộ trên các khu vực bất động sản kém hiệu quả. Và nó cho mọi người có thêm lựa chọn. Mà không lấy đi cơ hội.

Nhưng cũng không đủ để tạo ra nhiều khả năng đi bộ. Bạn muốn cố gắng có thêm sự chuyển hóa có hệ thống. Chúng ta cũng cần cải tạo các hành lang. Và cái này đã được cải tạo ở California. Họ lấy dải thương mại dải này được biểu diễn bằng các hình ảnh đen trắng phía dưới, và xây dựng 1 đại lộ trở thành trục giao thông chính cho thị trấn. Và nó biến đổi từ 1 nơi xấu xí, thiếu an toàn, không ai thích, trở thành 1 địa chỉ đẹp hấp dẫn, 1 địa chỉ tốt. Ý tôi là bây giờ chúng ta hy vọng bắt đầu thấy nó-- Họ đã xây dựng tòa thị chính thành phố, thu hút 2 khách sạn. Tôi có thể tượng tượng các khu nhà đẹp nối nhau mà không cần đốn hạ cây nào cả. Thế nên có rất nhiều điều tuyệt vời. Nhưng tôi muốn thấy có thêm các khu vực hành lang được cải tạo.

Nhưng việc nén gọn không phải lúc nào cũng hiệu quả. Đôi khi, làm xanh lại khu vực là đáp án hay nhất. Có nhiều thứ có thể học hỏi từ các chương trình ngân hàng đất đai thành công trong các thành phố như Flint Michigan. Có 1 cuộc vận động trang trại ngoại ô mới ra đời -- cuộc thắng lợi khi kết hợp làm vườn và Internet. Nhưng có lẽ 1 trong các khía cạnh "tái xanh" quan trọng nhất là cơ hội phục hồi hệ sinh thái địa phương, như trong ví dụ ở ngoại ô Minneapolis. Khi trung tâm mua sắm thất bại, thành phố đã phục hồi các vùng đất ẩm ban đầu, hình thành những ngôi nhà ven sông thu hút đầu tư tư nhân, gói đầu tư tư nhân đầu tiên vào cùng lân cận thu nhập thấp này trong hơn 40 năm. Họ đã phục hồi được nền sinh thái địa phương đồng thời cả nền kinh tế địa phương. Đây là 1 ví dụ tái xanh khác nữa. Trong các thị trường mạnh. Cái này ở Seattle trên khu vực đỗ xe của 1 khu phố buôn bán nằm cạnh 1 điểm trung chuyển mới. Và con đường hình lượn sóng dọc nhánh sông mới được khánh thành. Nhánh sông được xây cống bên dưới bãi đỗ xe. Nhưng ánh sáng ban ngày chiếu xuống các nhánh sông giúp cải thiện chất lượng nước và đóng góp cho môi trường sống.

Tôi đã cho các bạn xem 1 số thế hệ cải tạo đầu tiên. Vậy tiếp theo là gì? Tôi nghĩ chúng ta gặp 3 thách thức cho tương lai. Một là phải lên kế hoạch việc cải tạo mang tính hệ thống hơn theo quy mô đô thị. Chúng ta cần tập trung vào các vùng cần được tái xanh. Chúng ta nên tái phát triển ở đâu? Và chúng ta nên khuyến khích tái định cư ở đâu? Các slide này chỉ thể hiện 2 hình ảnh từ 1 dự án lớn hơn nó cố gắng làm các việc đó cho Atlanta. Tôi đã đứng đầu nhóm thiết kế ý tưởng về Atlanta trong 100 năm tới. Và chúng tôi cố gắng đảo ngược sự mở rộng thông qua 3 động tác đơn giản -- tốn kém nhưng đơn giản. Một, trong 1 trăm năm nữa, vận chuyển trên tất cả hành lang đường bộ và đường sắt chính. Hai, trong 100 năm nữa, các vùng đệm 1000 foot trên tất cả các hành lang dòng chảy. Tuy hơi thái quá nhưng chúng ta gặp vấn đề về nước. Trong 100 năm tới, việc phân vùng đơn thuần quá gần nguồn nước hoặc quá xa đường giao thông, sẽ không tồn tại, Và thế nên chúng tôi đã tạo chuyển tiếp mẫu sinh thái để chuyển các quyền phát triển tới các hành lang trung chuyển và cho phép tái xanh các phân vùng trước đó để sản xuất lương thực và năng lượng.

Thử thách thứ 2 là cải thiện chất lượng thiết kế kiến trúc các vùng được cải tạo. Và tôi xin kết thúc với hình ảnh dân chủ này. Đây là cuộc phản đối xảy ra do 1 dự án cải tạo ở Silver Spring,Maryland cải tạo thị trấn xanh Astroturf. Hiện tại, việc cải tạo thường bị buộc tội là các ví dụ cho các trung tâm thành phố sai lầm và chủ nghĩa đô thị nóng vội. Và không phải không có lý do, bạn không có nhiều đồ rởm hơn 1 thị trấn xanh Astroturf. Phải nói , đây là những nơi rất " thập cẩm". Chúng còn mới nhưng người ta cố tình làm cho nó trông cổ kính. Họ có bản vẽ các con phố đô thị với hệ số đỗ xe của ngoại ô. Dân số ở các nơi đó đa dạng hơn vùng ngoại ô điển hình, nhưng ít đa dạng hơn các thành phố. Và đó là các khu vực công cộng, nhưng được các công ty tư nhân quản lý. Và vẻ ngoài của bề mặt là -- giống như Astroturf ở đây-- khiến tôi cau mày. Ý tôi là tôi rất mừng khi kiến trúc đô thị thực hiện chức năng của mình. Vấn đề là 1 cuộc phản đối diễn ra có nghĩa bản vẽ các đơn vị nhà, đường phố, vị trí không gian công cộng, như thỏa hiệp, vẫn là 1 điều hay. Nhưng chúng tôi phải làm phần kiến trúc tốt hơn.

Thử thách cuối cùng là tất cả các bạn. Tôi muốn các bạn tham gia vào cuộc phản đối và yêu cầu các khu vực ngoại ô bền vững hơn -- các khu vực ngoại ô bền vững hơn. Nhưng về văn hóa, hầu hết nghĩ rằng các trung tâm thành phố phải sôi động, và chúng ta cũng nghĩ vậy. Nhưng chúng ta dường như mong đợi các vùng ngoại ô mãi mãi đông cứng trong hình mẫu cuộc sống thế hệ trưởng thành được truyền lại kể từ khi ra đời. Đã đến lúc các vùng ngoại ô trưởng thành hơn. Tôi mong các bạn sẽ ủng hộ những thay đổi khu vực, các dự án nâng cấp đường xá và cơ sở hạ tầng và các dự án cải tạo sắp đến với vùng lân cận quanh bạn.

Xin cảm ơn.