Ellen Dunham-Jones: Adaptando os subúrbios

Nos últimos 50 anos, estivemos construindo subúrbios com várias consenquências não intencionais. E eu vou falar sobre algumas dessas consequências e apresentar alguns projetos realmente interessantes que eu acredito que nos deem razões imensas para sermos realmente otimistas de que o próximo grande projeto de design e construção dos próximos 50 anos será a adaptação dos subúrbios. Então, seja reformando shoppings morimbundos ou reabitando grandes lojas ou restaurando mangues onde fizeram estacionamentos, eu creio que um número crescente de espaços vazios e subutilizados especialmente, locais de venda de varejo nos subúrbios nos dá, na verdade, uma grande oportunidade de pegar nossa pouco sustentável paisagem de hoje e transformá-la em locais mais sustentáveis. E no processo, o que nos permite fazer é redirecionar muito mais do nosso crescimento de volta às comunidades existentes no passado que pudéssemos usar como impulso, e ter a infraestrutura no lugar, em vez de continuar a derrubar árvores e empurrar os espaços verdes para fora da periferia.

Então, por que isto é importante? Eu acredito que haja muitas razões. Eu não vou entrar em detalhes, mas apenas mencionar alguns. Apenas da perspectiva de mudanças climáticas a média dos moradores urbanos dos Estados Unidos possui um terço da pegada de carbono comparado à média dos moradores do subúrbio, principalmente porque moradores dos subúrbios dirigem muito mais, e residem em edificações separadas você tem muito mais superfície externa para dar vazão à energia. Assim, estritamente do ponto de vista de mudanças climáticas, as cidades já são relativamente verdes. A grande oportunidade para reduzir as emissões de gases do efeito estufa está, na verdade, na urbanização dos subúrbios. Todo este percurso que fazemos saindo dos subúrbios, duplicamos a quantidade de quilômetros que dirigimos. Aumentou nossa dependência do petróleo estrangeiro apesar dos ganhos em eficiência energética Estamos apenas dirigindo mais, não temos sido capazes de nos atualizar tecnologicamente.

A saúde pública é outra razão para considerar a adaptação. Pesquisadores do Centro de Controle de Doenças e outras instituições veem cada vez mais conectando os padrões de desenvolvimento suburbano com estilos de vida sedentários. E estão conectando esses estilos com um alarmante aumento das taxas de obesidade, mostradas nestes mapas aqui, e que a obesidade também vem desencadeando grandes aumentos de doenças cardíacas e diabetes ao ponto onde uma criança nascida hoje tem uma chance em três de desenvolver diabetes. E essa taxa vem aumentando na mesma proporção do número de crianças que não caminham mais para a escola, novamente, por causa dos padrões de construção.

E finalmente há a questão do custo. Quero dizer, quão econômico é continuar a morar em subúrbios com o aumento dos preços dos combustíveis? A expansão do subúrbio para terras baratas pelos últimos 50 anos -- sabem, os terrenos baratos nas periferias -- contribuiu para gerações de familias desfrutarem do sonho Americano. Mas cada vez mais as economias prometidas de melhora da qualidade de vida o que é basicamente nosso modelo -- aquelas economias foram varridas quando você considera o preço do transporte. Por exemplo, aqui em Atlanta, cerca da metade das residências têm renda entre 20.000 e 50.000 por ano. E estão gastando 29% de suas rendas em habitação e 32% em transporte. Digo, estes são números de 2005. Isto foi antes de chegarmos a 4 dólares o galão. Sabem, nenhum de nós tem realmente a tendência de fazer os cálculos com nossos gastos com transporte. E os números não vão diminuir de uma hora para outra.

Quer você ame a frondosa privacidade dos subúrbios ou odeie seus monótonos centros comerciais, há razões porque é importante a readaptação. mas é prática? acho que sim. June Williamson e eu pesquisamos sobre este assunto por mais de uma década. E encontramos mais de 80 diferentes projetos. Mas todos estão realmente impulsionados pelo mercado. O que está particularmente impulsionando o mercado -- Número um é a grande mudança demográfica. Todos nós temos a tendência de pensar nos subúrbios como naquele lugar projetado para famílias. Mas este não é mais o caso. Desde 2000, cerca de dois terços das residências nos subúrbios não possuem crianças. Nós apenas não nos demos conta da realidade dos fatos. A razão disto tem muito a ver com o domínio de dois grandes grupos demográficos do momento, a aposentadoria dos Baby Boomers, e então há uma lacuna, Geração X, que é uma geração pequena. Eles ainda estão tendo filhos. Mas a Geração Y ainda nem começou a atingir a idade de ter filhos. Eles são a outra grande geração.

Então, como resultado disto os demógrafos predizem que até 2025, 75% a 85% das residências não terão crianças. E a pesquisa de mercado, e pesquisa de consumo ao perguntar aos Boomers e à Geração Y o que eles desejam, como eles gostariam de viver, nos diz que haverá uma enorme demanda -- e já estamos vendo isto -- por estilos de vida mais urbanos dentro dos subúrbios. Que basicamente os Boomers desejam envelhecer no local, e que a Geração Y gostaria de viver um estilo de vida urbano, mas a maioria dos empregos continuarão a ser fora dos subúrbios.

A outra grande dinâmica da mudança é a pura performance do asfalto ineficiente. Estou pensando agora que este seria um ótimo nome para uma banda de rock independente. mas imobiliárias geralmente utilizam isto para se referirem aos estacionamentos subutilizados. E os subúrbios estão cheios deles. Quando os primeiros subúrbios pós-guerra foram construídos nas áreas baratas longe dos centros, fazia sentido construir estacionamentos térreos. Mas este locais estão sendo deixados para trás e ultrapassados novamente, uma vez que continuamos a expandir. E eles agora possuem uma localização relativamente central. Não faz mais sentido. A terra é mais valiosa que apenas estacionamentos térreos. Agora faz sentido voltar, constuir um edifício-garagem naqueles lugares. Então o que você faz com um shopping morto, escritórios mortos? Todos os tipos de coisas. Em uma economia lenta como a nossa, a reabitação é uma das estratégias mais populares.

Portanto este é um shopping morto em St. Louis que foi transformado em um espaço de artes. Agora abriga estúdios de artistas, grupos teatrais e trupes de dança. Não dá mais tanta receita tributária quanto antes. Mas está servindo à comunidade. Está mantendo as luzes acessas. Está se tornando, creio eu, realmente uma grande instituição. Outros shoppings foram transformados em lares para idosos, em universidades, e em todos tipos de espaço corporativo. Também encontramos muitos exemplos de grandes lojas mortas que foram transformadas em várias formas de atender a comunidade -- muitas escolas, muitas igrejas muitas bibliotecas como esta.

Este era um pequeno mercado, o mercado Food Lion que agora é a biblioteca pública. Além disso, eu acho que fazendo uma bela reutilização adaptativa, eles acabaram com alguns espaços destinados a estacionamento, instalaram bio filtros para coleta e limpeza das calhas, construiram mais calçadas para conectar os bairros. E transformaram o que era apenas uma loja em um centro comercial, em um centro de encontros comunitário. Este é um pequeno shopping center em formato de L em Phoenix, Arizona. Realmente tudo o que fizeram foi dar uma nova cobertura de tinta brilhante, uma mercearia gourmet, e instalaram um restaurante em uma antiga agência de correio. Nunca subestime o poder da comida para mudar completamente o lugar e torná-lo um ponto de encontro. Tem sido tão bem sucedido que eles agora assumiram o outro lado da rua. E os anúncios imobiliários na vizinhança todos orgulhosamente proclamam, "Distância a pé do Le Grande Orange," porque deu à vizinhança o que os sociólogos gostam de chamar "um terceiro lugar". Se o lar é o primeiro lugar e o trabalho o segundo lugar, o terceiro lugar é onde você vai para curtir e se socializar. E especialmente como os subúrbios estão se tornando cada vez menos centralizados em famílias, residências familiares, há uma fome real por mais terceiros lugares.

Então, as modernizações mais dramáticas são realmente aquelas na próxima categoria, a próxima estratégia, reconstrução. Agora, durante o boom, houve vários projetos de reformas realmente dramáticas onde o edifício original foi posto ao chão e um novo local foi reconstruído com uma densidade significativamente maior, um tipo compacto, bairros urbanos possíveis de se caminhar. Mas alguns deles foram muito mais graduais. Este é o Mashpee Commons, a readaptação mais velha que encontramos. E apenas gradualmente, nos últimos 20 anos construiu urbanismo em cima de seus estacionamentos. A foto em preto em branco mostra o típico shopping center dos anos 60. E então os mapas acima que mostram sua transformação gradual em uma compacta vila New England de uso misto, e agora possui planos que foram aprovados para conectá-lo a novos bairros residenciais por meio de vias arteriais e de um lado a outro. Então, sabem, às vezes é gradual. Às vezes é tudo de uma vez.

Este é outro projeto de construção em áreas vazias de estacionamentos, este outro de um conjunto de escritórios na periferia de Washington D.C. Quando a empresa metroviária expandiu as linhas para os subúrbios e abriu uma estação próxima a este local, os proprietários decidiram construir um novo edifício garagem e colocar no lugar de seus estacionamentos térreos uma nova rua comercial, vários apartamentos e condomínios, enquanto mantinham os prédios de escritórios existentes. Aqui está o lugar em 1940. Era apenas uma pequena fazenda na vila de Hyattsville. Em 1980 ela foi subdividida em um grande mercado de um lado e um conjunto de escritórios do outro. e algumas zonas neutras para uma biblioteca e uma igreja à extrema direita. Hoje, transporte público, a rua comercial e novas moradias foram todas construídas. Eventualmente eu espero que as ruas provavelmente se estenderão através de uma remodelagem do shopping. Já anunciaram planos para construção de prédios de apartamentos com jardins em cima do shopping que será reformado. O transporte público é um grande responsável por adaptações. Então aqui está como ele deverá ser. Vocês podem ver aqui os novos condominios de prédios não convencionais entre os edifícios de escritórios e o espaço público e a rua comercial.

Este é um dos meu favoritos, Belmar. Acredito que eles realmente construiram um lugar atraente aqui e utilizaram toda a construção verde. Há muitas fileiras de painéis solares nos telhados assim como turbinas eólicas. Este é um grande mercado numa superquadra de 40 hectares. Agora são 22 quadras urbanas de pedestres com ruas públicas, dois parques públicos, oito linhas de ônibus e uma variedade de tipos de habitação. Assim ele deu a Lakewood, no Colorado o centro da cidade que este subúrbio em particlar nunca teve. Aqui era o shopping em seu auge. Eles faziam seus bailes no shopping. Adoravam o lugar. Aqui está o local em 1975 com o shopping. Em 1995 o lugar havia morrido. A loja de departamentos foi mantida. E descobrimos que isto foi verdadeiro em muito casos. As lojas de departamentos são multi-lojas; elas foram bem construídas. Elas são fáceis de serem readaptadas. Mas essas coisas de um só andar... elas realmente se foram.

Então aqui está uma construção projetada. Este projeto, penso, possui grande conectividade com os bairrros existentes. Está fornecendo 1,500 habitações com a opção de um estilo de vida mais urbano. Dois terços já foram construídos até agora. Aqui está a nova aparência da rua comercial. É um sucesso. E ajudou a impulsionar oito dos treze shoppings regionais que Denver possui agora, ou anunciou planos de readaptar. mas é importante notar que todas essas readaptações não estão ocorrendo -- apenas escavedeiras estão chegando e avançando por toda a cidade. Não, é um bolsão de locais para caminhar em lugares de propriedades sub-utilizadas. E também está dando mais opções às pessoas. Mas não está retirando as escolhas.

Mas também não e o suficiente apenas criar bolsões de locais para pedestres. Você também quer tentar obter transformações mais sistêmicas. Precisamos também readaptar os próprios corredores. Este é um que foi readaptado na Califórnia. Eles pegaram o centro comercial mostrado nas imagens em preto e branco abaixo e construíram um boulevard que se tornou a rua comercial da cidade deles. E transformou de um feio, inseguro, e endereço não desejável, em um belo atraente, bom e digno endereço. Significa que agora esperamos começar a ver -- Eles já constuíram a prefeitura, atraíram dois hotéis. Consigo imaginar bonitas residências construídas nessas direção aqui sem derrubar outra árvore. Há muitas coisas ótimas. Mas adoraria ver outros corredores sendo readaptados.

Mas a densificação não funcionará em todos os locais. Às vezes tornar verde novamente é realmente a melhor resposta. Há muito que se aprender de programas de estoques de terrenos bem sucedidos em cidades como Flint, em Michigan. Há também um movimento crescente de subúrbios agrícolas do tipo jardins vitorianos casando com a internet. mas talvez um dos aspectos mais importantes da recuperação do verde seja a oportunidade de restaurar a ecologia local, como neste exemplo fora de Minneapolis. Quando o shopping center fechou, a cidade restaurou os mangues originais do local criando uma propriedade à beira do lago a qual atraiu então investimentos particulares, o primeiro investimento privado neste bairro de baixíssima renda nos últimos 40 anos. Assim eles conseguiram recuperar a ecologia local e a economia local ao mesmo tempo. Este é outro exemplo de restauração verde. Também faz sensitido em mercados muito fortes. Este em Seattle está no local do estacionamento de um shopping adjacente a uma nova parada de trânsito. E a linha ondulada é um caminho ao longo de um riacho que foi recuperado. O riacho tinha sido canalizado sob o estacionamento. Mas recuperando nossos riachos realmente melhora a qualidade das águas e contribui para o habitat.

Eu mostrei a vocês alguns exemplos da primeira geração de readaptação. E depois? Acredito que tenhamos três desafios para o futuro. O primeiro é planejar a readaptação muito mais sistematicamente em escala metropolitana. Precisamos ser capazes de focar em quais áreas realmente deveriam ser recuperadas. Onde deveríamos reformar? E onde deveríamos encorajar a reabitação? Esses slides mostram apenas duas imagens de um projeto maior que parece que estão tentando fazer em Atlanta. Chefio uma equipe que foi solicitada a imaginar Atlanta daqui a 100 anos. E escolhemos reverter a expansão através de três movimentos simples -- caros, mas simples. Um, em cem anos, transporte público nos principais corredores de trem e rodoviários Dois, em cem anos, trezentos metros de recuo em todas as margens de córregos. É um pouco extremista, mas temos um probleminha de água. Em cem anos, subdivisões que simplesmente acabam muito próximo à água ou muito longe do transporte público, não serão viáveis. E assim criamos a transferência de acre ecológico para transferir direitos de desenvolvimento para os corredores de transporte público e permitir a restauração do verde daquelas primeiras subdivisões para produção alimentícia e energética.

Assim o segundo desafio é melhorar a qualidade de design arquitetônico das readaptações. E encerro com esta imagem da democracia em ação. Este é um protesto que está acontecendo em uma readaptação em Silver Spring, Maryland em um parque de grama artificial. Agora, as readaptações são frequentemente acusadas de serem exemplos de falsos centros e urbanismos instantâneos. e não sem razão; não há nada mais falso quem um parque de grama artificial. Tenho que dizer, esses são lugares muito híbridos. São novos, mas tentando parecer velhos. Eles possuem ruas projetadas para pedestres, mas taxas de estacionamento suburbanas. Suas populações são mais diversas que dos suburbios típicos, mas eles são menos diferentes que das cidades. e eles são lugares públicos, mas que são administrados por companhias privadas. E apenas a aparência superficial é - como a grama artificial aqui -- eles me fazem estremecer. Então, como sabem, eu fico orgulhosa de que o urbanismo esteja fazendo seu trabalho. O fato do protesto estar acontecendo realmente significa que o layout das quarteirões, ruas e quadras, colocadas em espaço público, comprometido como pode ser, é ainda algo muito legal. Mas tivermos que melhorar a arquitetura,

O desafio final é para todos vocês. Quero que se unam ao protesto e comecem a exigir mais subúrbios sustentáveis -- mais locas sustentáveis, ponto final. Mas culturalmente, tendemos a acreditar que os centros deveriam ser dinâmicos, e esperamos isso. Mas parece que temos uma expectativa de que os subúrbios deveriam ficar congelados para sempre em qualquer formato adolescente em que eles surgiram primeiramente. É hora de deixá-los crescer. Então eu quero que vocês apoiem as mudanças de zoneamento, restrições de uso de estradas, melhorias de infraestrutura e as readaptações que estarão chegando em breve em bairros perto de vocês

Obrigada.