Ellen Dunham-Jones: rinnovare le periferie

Negli ultimi 50 anni, abbiamo costruito i sobborghi con una serie di conseguenze involontarie. Parlerò di alcune di queste conseguenze e poi presenterò una serie di bei progetti che credo ci diano buonissime ragioni per essere ottimisti riguardo a come il grande progetto di design e sviluppo dei prossimi 50 anni sarà la ristrutturazione delle periferie. Dunque, che si tratti del rinnvoamento di un centro commerciale o la rianimazione dei grandi magazzini vuoti o la ricostruzione delle zone umide partendo dai parcheggi, penso che il problema risieda nel numero crescente di spazi vuoti o sotto-performanti, soprattutto commerciali, ovunque nelle periferie. Questi ci danno un'opportunità meravigliosa di prendere uno dei paesaggi meno sostenibili al momento e convertirli in luoghi più sostenibili. Ciò che questo ci permetterà, nel mentre, sarà di ridirezionare molta della nostra crescita verso le comunità già esistenti che necessitano di una spinta e che hanno già delle infrastrutture esistenti, invece che continuare ad abbattere alberi e distruggere spazi verdi ai confini delle città.

Perché questo è importante? Ci sono molte ragioni. Non andrò nei dettagli, parlerò solo di alcune. Dal punto di vista del cambiamento climatico, l'abitante urbano medio americano ha un'impronta ecologica grande un terzo di quella dell'abitante medio delle periferie o dei sobborghi. Questo perché, soprattutto, chi abita fuori guida di più, vive in case singole, il che implica l'avere un'enorme superficie da cui l'energia può sfuggire. Quindi, da una prospettiva strettamente relativa al cambiamento climatico le città sono già piuttosto verdi. La grande opportunità per la riduzione delle emissioni di gas serra risiede nella possibilità di urbanizzare i sobborghi. Tutto questo guidare che si fa nei sobborghi, ormai è il doppio di qualche anno fa. Ha aumentato la nostra dipendenza dal petrolio straniero, nonostante la maggiore efficienza delle auto. Guidiamo così tanto di più che la tecnologia non è riuscita a tenere il passo.

La salute pubblica è un'altra ragione per prendere in considerazione questa ristrutturazione. I ricercatori del CDC e di altre istituzioni trovano sempre più spesso legami tra schemi di sviluppo suburbano e stili di vita sedentari. Questi, a loro volta, sono legati all'allarmante crescita dell'obesità che possiamo vedere in questa mappa. L'obesità è anche causa di grandi crescite dei problemi cardiaci e del diabete, tanto che un bambino nato oggi ha una possibilità su tre di avere il diabete da grande. Questa percentuale è cresciuta di pari passo con i bambini inattivi, che non vanno più a scuola a piedi, di nuovo a causa della struttura delle periferie.

E poi c'è, infine, la questione di quanto possiamo permettercelo. Voglio dire, possiamo continuare a vivere nei sobborghi, con i prezzi del gas che salgono così? L'espansione dei sobborghi su terre che sono costate poco, negli ultimi 50 anni - sapete, quelle terre a basso costo, lontane dal centro - hanno aiutato generazioni di famiglie ad approfittare del sogno americano. Ma, sempre più spesso, i risparmi promessi dai bassi costi dovuti alla lontananza dal centro, raggiungibile in auto, che è poi il nostro modello - questi risparmi sono spazzati via se prendi in considerazione il costo dei trasporti. Per esempio, qui ad Atlanta, metà delle famiglie guadagna tra 20.000 e 50.000 dollari all'anno. Queste famiglie spendono il 29% del loro reddito per la loro casa e il 32% in trasporti. Questi sono dati del 2005, quindi precedenti al salto che ha fatto costare la benzina 4$ a gallone (3,78L) Sapete, nessuno di noi fa calcoli matematici precisi sui costi dei trasporti. Non stanno scendendo, e non lo faranno presto.

Sia che amiate la privacy verde dei sobborghi, sia che odiate le sue vie commericali senz'anima, avete buone ragioni per volere questa ristrutturazione. Ma è pratico? Io penso che lo sia. June Williamson ed io facciamo ricerche su questo tema da più di dieci anni. Abbiamo trovato più di 80 progetti diversi. Sono però tutti guidati dal mercato. Ciò che guida quel mercato, in primis, è il cambiamento demografico. Pensiamo tutti ai sobborghi come a luoghi pieni di famiglie. Ma non è più così. Dal 2000, due terzi delle unità familiari dei sobborghi non hanno bambini. Siamo noi a non essercene accorti. La ragione è la dominanza di due grandi gruppi demografici al momento: i Baby Boomers, che vanno in pensione, e poi c'è un salto, c'è la Generazione X, che è una generazione piccola. Stanno ancora avendo figli. La Generazione Y non è ancora arrivata all'età in cui si fanno figli. Loro sono l'altra grande generazione.

Il risultato di tutto ciò, secondo i demografi, sarà che nel 2025, tra il 75 e l'85% delle nuove famiglie non avrà figli. La ricerca di mercato, che si concentra sui consumatori chiede ai Boomers ed alla Gen Y cosa gli piacerebbe, dove vorrebbero vivere, e ci dice che c'è una grande domanda - e già lo possiamo vedere - di uno stile di vita più urbano dentro i sobborghi. I boomers vogliono invecchiare dove sono già, la Gen Y vuole vivere uno stile di vita urbano, ma la maggior parte dei lavori continuerà ad essere nei sobborghi.

L'altra grande dinamica di cambiamento è nella performance dell'asfalto di pessima qualità. Penso sia un ottimo nome per un gruppo alternativo. Ma gli immobiliaristi chiamano così i parcheggi che non rendono molto. I sobborghi ne sono pieni. Quando i primi sobborghi furono costruiti dopo la guerra, su terre a basso costo, lontane dal centro, aveva senso costruire solo parcheggi in superficie. Ma questi siti sono diventati obsoleti sempre di più, mentre noi continuavamo ad espanderci. E ora sono diventati piuttosto centrali, il che non ha alcun senso. Queste terre ora hanno più valore che per un banale parcheggio. Ha senso ora, ha senso costruire su questi siti. Quindi cosa fai con un centro commerciale vuoto, o un complesso di uffici? Di tutto, in effetti. In un'economia lenta come la nostra, il ripopolamento è una delle strategie più popolari.

Questo, ad esempio, è un centro commerciale morto a St. Louis, rianimato come spazio artistico. Ora ospita atelier di artisti, gruppi di teatro, e gruppi di danza. Non produce altrettante tasse che prima, ma almeno è utile alla comunità, tiene le luci accese. Sta diventando, penso, una grande istituzione. Altri centri commerciali sono stati rianimati come case di riposo, oppure come università, e vari tipi di spazi per uffici. Abbiamo anche trovato molti esempi di grandi magazzini che sono stati convertiti in vari tipi di servizi per la comunità, anch'essi, da scuole a chiese a biblioteche, come questa.

C'era un piccolo negozio di alimentari, della catena Food Lion, ora è una biblioteca pubblica. Oltre che farne un uso riadattativo meraviglioso, in questi progetti si sono liberati anche dei parcheggi, creati bioswales (canali di scolo con vegetazione), inseriti molti marciapiedi per collegare le diverse zone. Hanno anche reso ciò che era solo un negozio lungo una via commerciale in uno spazio di aggregazione per la comunità. Questo è un piccolo centro commerciale a forma di L a Phoenix, in Arizona. Tutto ciò che hanno fatto è stato ridipingere di colori brillanti, aggiungere un negozio di alimentari di alta gamma, e aprire un ristorante nel vecchio ufficio postale. Non sottovalutiamo mai il potere del cibo per cambiare un posto e renderlo una destinazione. Ha avuto così successo che hanno aperto anche al di là della strada. E le pubblicità di immobiliari della zona proclamano tutte fieramente "a due minuti a piedi da La Grande Orange", perchè il ristorante ha dato alla zona quel che i sociologi amano chiamare un "terzo posto." Se casa nostra è il primo posto, e il lavoro il secondo, il terzo è quello dove si va per passare il tempo e creare una comunità. Visto che i sobborghi stanno diventando sempre meno centrati sulle famiglie, sulle case di famiglia, c'è una vera fame di più "terzi posti."

I rinnovamenti più drammatici sono in effetti i prossimi che vi mostrerò, quelli che seguono la strategia del ri-sviluppo. Durante il boom ci sono stati molti progetti di ri-sviluppo di grande portata, dove l'edificio originale è stato abbattuto e tutto il sito ricostruito con una densità più alta, come un vicinato compatto che si può girare a piedi. Alcuni di essi sono stati ancor più graduali. Questa è Mashpee Commons, la ristrutturazione più vecchia che abbiamo trovato. E qui si è costruito, gradualmente in 20 anni, l'urbanismo sopra i parcheggi. Le foto in bianco e nero mostrano un normale centro commerciale anni '60. Le mappe lì sopra mostrano la trasformazione graduale in un compatto, variegato villaggio del New England, i suoi piani per connettere le varie zone a nuove aree residenzali al di là delle grandi arterie dall'altra parte sono stati approvati. Così, insomma, talvolta la cosa è graduale. Qualche volta accade in una botta sola.

Questo è un altro progetto di riempimento di un parcheggio, quello di un complesso di uffici fuori Washington D.C.. Quando Metrorail ha esteso la sua rete nei sobborghi, e ha aperto una stazione vicino a questo sito, i proprietari hanno deciso di creare un nuovo piano parcheggio per poi inserire sopra questo una nuova Main Street, vari appartamenti, e condomini, mantenendo però i palazzi d'uffici già esistenti. Questo è il sito nel 1940. Era una piccola fattoria nel villaggio di Hyattsville. Nel 1980 fu suddivisa in un centro commerciale da un lato, e in un complesso di uffici dall'altro. Poi c'erano un po' di spazi di mezzo per una biblioteca e per una chiesa, a destra. Oggi, la strada di transito, quella principale e i nuovi appartamenti sono tutti stati terminati. Prima o poi, mi aspetto che le strade si estendano attraverso il centro commerciale "rimaneggiato". Sono stati annunciati piani per molti di questi appartamenti-giardino sopra il centro commerciale da ristrutturare. Il transito è un gran portatore di rinnovamento. Ecco che aspetto ha: si possono vedere, più o meno, i bei nuovi palazzi di condomini tra un palazzo d'ufficio e l'altro, e lo spazio pubblico e la Main Street.

Questo è uno dei miei favoriti, Belmar. Hanno creato un bel posto qui, e hanno usato solo tecnologie costruttive verdi. Ci sono enormi pannelli fotovoltaici sui tetti, e anche turbine eoliche. Questo era un grande centro commerciale, che si estendeva su un enorme isolato di 100 acri. Ora equivale a 22 isolati urbani percorribili a piedi, con strade praticabili per pedoni, due parchi pubblici, otto linee di bus e vari tipi di case. E insomma sì, ha dato a Lakewood in Colorado il centro che questo sobborgo non ha mai avuto prima. Questo è il centro commerciale nei suoi giorni di gloria: ci facevano il ballo del liceo, lo adoravano. Questo è il sito nel 1975, con il centro commerciale. Nel 1995, il centro commerciale era morto, avevano mantenuto solo il grande magazzino. Questo è successo in molti casi. I grandi magazzini sono su più piani; sono costruiti meglio e dunque più facili da riadattare. Ma gli edifici ad un piano... si tratta proprio di storia.

Qui c'è la proiezione di come dovrebbe venire. Questo progetto è molto connesso, secondo me, ai quartieri vicini. Dà a 1500 famiglie la possibilità di una vita più urbana. Al momento siamo a due terzi dell'opera, qui vedete come sarà la Main Street. Ha molto successo, ed ha aiutato 8 dei 13 centri commerciali a Denver a ottenere la possibilità, presente o futura, di essere rinnovati. E' importante notare che tutte queste ristrutturazioni non stanno accadendo... Voglio dire, non è che arrivano bulldozer a tirar giù tutto, si creano sacche di praticabilità pedonale su siti di proprietà che ormai non rendono più. Così si dà più scelta alle persone, senza portarne via altre.

Però non basta creare queste sacche di "camminabilità." Si dovrebbe tentare anche una trasformazione più sistemica, si dovrebbero rinnovare anche i "corridoi" stessi. Questo per esempio è un esempio californiano: hanno preso la via commerciale che vedete nelle immagini in bianco e nero, per farne un boulevard che è divenuto la Main Street della città. Quindi la zona è cambiata da parte brutta, pericolosa e indesiderabile della città, ad un quartiere bello ed attraente, pieno di dignità, un indirizzo buono. Voglio dire, ora si spera di iniziare a vederlo così. Hanno già costruito un municipio e due hotel, mi immagino belle case da costruire da quelle parti senza dover abbattere neanche un albero. Ci sono un sacco di cose grandiose, ma mi piacerebbe vedere più "corridoi" venire rinnovati.

Ma l'addensamento non può funzionare ovunque. Altre volte aumentare gli spazi verdi è davvero la soluzione migliore. C'è molto da imparare da programmi di landbanking di successo in posti come Flint, in Michigan. C'è anche un fiorente movimento di fattorie suburbane, un incontro tra i victory gardens e internet. Ma forse uno degli aspetti più importanti del ripopolamento del evrde è la possibilità di ristrutturare l'ecologia locale, come in questo esempio fuori Minneapolis. Quando è morto il centro commerciale, la città ha ristrutturato le zone umide originarie presenti sul sito, costruendo proprietà lungo il lago, le quali hanno attratto investimenti di privati. Il primo di questi, in questo quartiere a basso reddito, negli ultimi quarant'anni. Sono riusciti a risistemare l'ecologia locale, e l'economia, allo stesso tempo. Ecco un altro esempio di "re-greening", che ha senso in mercati forti, come questo, a Seattle. Siamo sul parcheggio di un centro commerciale adiacente a una nuova fermata dei trasporti. Questa linea ondulata è un sentiero lungo una sorgente che ora è allo scoperto, mentre prima era sotto il parcheggio. Scoprendo le nostre sorgenti, miglioriamo la qualità dell'acqua, nonché il loro contributo all'habitat naturale.

Allora, vi ho mostrato un po' di queste ristrutturazioni della prim'ora. Cosa verrà dopo? Abbiamo tre sfide per il futuro: la prima è ristrutturare più sistematicamente, su scala metropolitana. Dobbiamo capire quali zone vanno ripopolate di verde. Dove dobbiamo muoverci, dove dobbiamo incoraggiare la re-inabitazione? Queste slide mostrano due immagini di un progetto più largo tentato ad Atlanta. Avevo una squadra a cui è stato chiesto di immaginarsi Atlanta tra 100 anni. Abbiamo deciso di tentare di invertire la crescita in 3 semplici mosse, costose ma semplici. Per prima cosa, in 100 anni, il transito su tutte le principali vie ferrate e strade. Secondo, tra 100 anni, migliaia di posti per mangiare su ognuno di questi corridoi. E' un po' estremo, ma c'è un problema con l'acqua. Tra cent'anni, le suddivisioni troppo vicine all'acqua o troppo lontane dal transito non saranno praticabili. Quindi abbiamo creato il "transfer eco-acre" per trasferire i diritti di sviluppo alle vie di transito per permettere il "re-greening" di queste altre parti del progetto per la produzione di cibo ed energia.

La seconda sfida è migliorare la qualità del design architettonico dei rinnovamenti. Chiudo con questa immagine della democrazia in azione: è una protesta in corso in un rinnovamento a Silver Spring, in Maryland, su un pezzo di verde artificiale. Spesso le ristrutturazioni sono accusate di creare esempi di centri città finti, e di urbanismo pret-a-porter. Non senza ragione - c'è poco di più fasullo di un prato di verde artificiale. Devo dire che questi posti sono molto ibridi; sono nuovi ma cercano di sembrare antichi. Ci sono paesaggi urbani, ma percentuali di parcheggi da sobborgo. La popolazione è più diversificata che nella periferia tipica, ma meno che nelle città. E si tratta di luoghi pubblici, ma gestiti da aziende private. L'apparenza è - come il prato artificiale - quello che mi lascia perplessa. Dunque sì, sono felice che l'urbanesimo funzioni. Il fatto che ci sia una protesta significa che il disegno degli isolati e delle strade, la struttura dello spazio pubblico, per quanto compromessa, è ancora qualcosa di meraviglioso. Però dobbiamo fare meglio l'architettura.

L'ultima sfida è per tutti voi. Voglio che vi uniate alla protesta e chiediate, domandiate luoghi suburbani più sostenibili, luoghi più sotenibili, punto. Culturalmente tendiamo a pensare che i centri città dovrebbero esser dinamici - ce lo aspettiamo. Ci aspettiamo anche che le periferie restino congelate per sempre in qualsiasi stadio siano state concepite. Lasciamole crescere. Voglio che supportiate i cambi della zonificazione, lo snellimento delle strade, il miglioramento delle infrastrutture e le ristrutturazioni intorno a voi.

Grazie.