Ellen Dunham-Jones : Rénover les banlieues

Durant ces 50 dernières années, nous avons contruit les banlieues avec beaucoup d'effets secondaires inattendus. Et je vais vous parler de certaines de ces conséquences et vous présenter un tas de projets vraiment intéressants qui nous donnent de bonnes raisons d'être vraiment optimistes que le grand projet d'architecture et de développement des 50 prochaines années sera la rénovation des banlieues. Alors, que ce soit la revitalisation de centres commerciaux moribonds ou la ré-occupation des magasins abandonnés de type gros hangars ou la reconstruction des marais sur les parkings, le fait est que le nombre croissant d'espaces abandonnés ou sous-utilisés, spécialement les magasins, dans les banlieues nous donne en fait une super opportunité de prendre nos espaces qui sont pour le moment le moins durables, et de lestransformer en espaces durables. Et au passage, cela nous permet de rediriger beaucoup de notre croissance vers la communauté qui a bien besoin d'un coup de pouce, et de mettre une infrastructure en place, au lieu de continuer à abattre des arbres et à réduire les espaces verts.

Pourquoi est-ce que c'est important ? Je pense qu'il y a plusieurs raisons. Et je ne vais pas rentrer dans les détails, mais juste en mentionner quelques unes. Juste dans la perspective du changement climatique, l'empreinte carbone du citadin lambda aux U.S.A. est à peu près le tiers de celle du banlieusard lambda, principalement parce que les gens en banlieue conduisent beaucoup plus, et puisqu'ils vivent dans des bâtiments séparés il y a beaucoup plus de surfaces extérieures qui laissent échapper de l'énergie. Donc d'un point de vue strictement climatique, les villes sont déjà relativement vertes. La meilleure opportunité de réduire les gaz à effet de serre est en fait d'urbaniser les banlieues. Avec tous ces trajets en voiture que nous faisons dans les banlieues, nous avons doublé le nombre de kilomètres que nous faisons. Cela a augmenté notre dépendance au pétrole étranger malgré les progrès faits en matière d'efficacité. Nous conduisons juste tellement plus, que nous n'avons pas pu suivre technologiquement.

La santé publique est une autre motivation pour penser à rénover. Les chercheurs du CDC, entre autres, établissent de plus en plus un lien entre le développement actuel des banlieues et un style de vie sédentaire. Et ensuite un lien entre cette sédentarité et l'augmentation plutôt inquiétante du taux d'obésité, comme on le voit sur ces cartes, et ensuite l'obésité a aussi entraîné l'augmentation des maladies cardiaques et du diabète au point qu'un enfant qui nait aujourd'hui, a un risque sur trois de devenir diabétique. Et ce taux a augmenté dans les mêmes proportions que celui des enfants qui ne vont plus à l'école à pied, et ce, encore, en raison de la façon dont nous construisons.

Et enfin il y a la question du bas coût de la vie. Je veux dire, à quel point est-ce économique de continuer à vivre en banlieue avec l'augmentation du prix de l'essence ? L'élargissement des banlieues sur des terrains à bon marché pendant ces 50 dernières années -- vous savez ces terrains pas chers loin du centre -- a permis à des générations de familles de profiter du rêve américain. Mais de plus en plus, les économies promises par ce modèle de "conduisez jusqu'à ce que vous trouviez des prix que vous pouvez payer" -- ce qui est notre modèle -- ces économies sont annulées quand vous prenez en considération le prix du trajet. Par exemple, ici à Atlanta, à peu près la moitié des foyers ont des revenus entre 20,000 et 50,000 par an. Et ils dépensent 29 pour cent de leurs revenus pour leur logement et 32 pour cent pour les transports. Et ce sont des chiffres de 2005. Avant que l'essence monte à 4 dollar le gallon. Vous savez, aucun d'entre nous ne calcule vraiment le prix de nos transports. Et ils ne sont pas près de baisser de si tôt.

Que vous aimiez l'intimité de la verdure dans les banlieues ou que vous détestiez les centres commerciaux sans âmes, il est important d'entreprendre des rénovations. Mais est-ce réaliste ? Je pense que oui. June Williamson et moi avons fait des recherches sur ce sujet pendant plus de 10 ans. Et nous avons trouvé plus de 80 projets différents. Mais ils sont tous basés sur la demande du marché. Qu'est-ce qui influence le marché en particulier ? La première chose, ce sont les grands changements démographiques. Nous avons tous tendance à penser à la banlieue comme un lieu très orienté vers la famille. Mais ce n'est vraiment plus le cas. Depuis 2000, il y a déjà plus de deux-tiers des foyers qui ne comptent pas d'enfants. C'est juste qu'on n'a pas encore intégré cette nouvelle réalité. Les raisons de cette situation sont liées à la domination actuelle des deux groupes démographiques, les Baby Boomers qui partent à la retraite, et ensuite il y a un creux, la Génération X, qui est une petite génération. Ils sont encore en train d'avoir des enfants. Mais la Génération Y n'a même pas commencer à atteindre l'âge d'être parent. C'est l'autre grosse génération.

Et comme résultat, les démographes prédisent que jusqu'en 2025 75 à 85 pour cent des nouveaux foyers ne compteront pas d'enfants. Et les études de marché, les études de consommateurs, qui demandent aux Boomers et aux Gen Y ce qu'ils aimeraient, dans quels logements ils aimeraient vivre, nous disent qu'il va y avoir une énorme demande -- et on le voit déjà -- pour un style de vie plus urbain dans les banlieues. Qu'en fait les Boomers veulent pouvoir vieillir là où ils sont, et les Gen Y voudraient vivre dans un style urbain, mais la plupart de leurs jobs seront toujours à l'extérieur de la banlieue.

L'autre grande dynamique du changement est purement l'utilisation de l'asphalte sous-utilisé. Bon je n'arrête pas de penser que ce serait un excellent nom pour un groupe de rock alternatif. Mais les constructeurs utilisent l'expression pour parler des parkings sous-utilisés. Et les banlieues en sont pleines. Quand on a commencé à construire les banlieues après la guerre sur des terrains bon marché loin du centre, c'était logique de construire des parkings en surface. Mais ces emplacements ont été dépassés et dépassés à nouveau, tandis que nous continuions à nous étaler. Et donc maintenant ils se retrouvent relativement au centre. Cela n'a plus de sens. Il y a de meilleures utilisations pour ces sites que des parkings en surface. Il est maintenant logique de revoir les choses, construire une terrasse et construire en hauteur sur ces emplacements. Alors qu'est-ce que vous faîtes avec un centre commercial mort, des bureaux vides ? Et bien des tas de choses. Dans une économie au ralenti comme la notre, la ré-occupation est une des stratégies les plus populaires.

Donc voici ce qui est un centre commercial moribond à St Louis qui a été ré-occupé comme espace artistique. Il héberge maintenant des studios d'artistes, des troupes de théâtre, des troupes de danse. Ça ne rapporte pas autant d'impôts que ça le faisait avant. Mais c'est utile à la communauté. Ça garde les lieux habités. C'est, je crois, en train de devenir une institution. D'autres centres commerciaux ont été ré-occupés comme maisons de retraite, comme universités, et comme toutes sortes d'espace de bureaux. On a aussi trouvé beaucoup d'exemples d'énormes centres commerciaux délaissés qui ont été reconvertis en toute sortes d'espaces communautaires aussi -- beaucoup d'écoles, beaucoup d'églises et beaucoup de bibliothèques comme celle ci.

C'était un petit supermarché, un magasin Food Lion, et c'est maintenant une bibliothèque publique. En plus d'avoir fait un superbe travail à réutiliser l'espace, ils ont détruit une partie des parkings, et installé des puits pour collecter et nettoyer les rigoles, et ajouté des tas de trottoirs pour connecter les quartiers. Et ils ont changé ce qui n'était qu'un magasin dans un centre commercial est devenu un lieu de rencontre pour la communauté. Celui-ci est un centre commercial en forme de L à Phoenix, Arizona. Et vraiment, tout ce qu'ils ont fait c'est de lui mettre une nouvelle couche de peinture brillante, d'ajouter un traiteur et de remplacer le vieux bureau de poste par un restaurant. Ne sous-estimez jamais le pouvoir de la nourriture pour changer un endroit et en faire une destination. Ça a si bien marché qu'ils se sont étendus de l'autre côté de la rue. Et toutes les annonces immobilières du quartier annoncent fièrement "A distance à pied de Le Grande Orange", parce qu'il apportait au quartier ce que les sociologues appellent "un troisième lieu". Si la maison est le premier lieu et le bureau le deuxième, le troisième est celui où vous allez passer du temps et construire une communauté. Et ce spécialement alors que les banlieues sont moins centrées sur la famille, sur les foyers avec enfants, il y a un vrai besoin pour davantage de troisièmes lieux.

Les rénovations les plus impressionnantes sont celles qui tombent dans la prochaine catégorie, la prochaine stratégie, le redéveloppement. Donc pendant le boom, la croissance, il y eu plusieurs projets de redéveloppement vraiment impressionnants où les bâtiments d'origine ont été complètement détruits et tout le site complètement reconstruit avec une densité beaucoup plus élevée, comme des quartiers urbains, compacts, utilisables par les piétons. Mais certains projets ont été beaucoup plus incrémentaux. Voici Mashpee Commons, la plus ancienne rénovation que l'on ait trouvé. Et cela a été progressif, sur plus de 20 ans, de l'urbanisme construit au dessus de parkings. Donc la photo en noir et blanc montre le centre commercial tout simple des années 60. Et la carte au-dessus montre sa transformation progressive en un village de New England, compact avec différentes vocations, et il y des projets qui ont été approuvé pour qu'il soit connecté aux nouveaux quartiers résidentiels au delà des grandes artères et jusqu'à l'autre côté. Alors vous voyez, quelquefois c'est incrémental. Quelquefois c'est en seule fois.

Voici un autre projet intercalaire au dessus de parkings, dans un quartier de bureaux dans la banlieue de Washington D.C. Quand Metrorail a étendu ses lignes dans les banlieues et ouvert une nouvelle station près de ce site, les propriétaires ont décidé de construire un nouveau niveau de parking et de mettre une Grande Rue au dessus des parkings en surface, plusieurs appartements et des maisons de ville, tout en gardant les immeubles de bureau existants. Voici le site en 1940. C'était juste une petite ferme dans le village de Hyattsville. En 1980, il avait déjà été découpé en un grand centre commercial d'un côté et un quartier de bureaux de l'autre. Et puis quelques sites tampons pour une bibliothèque et une église, au fond à droite. Aujourd'hui, les transports, la grande rue et les nouvelles habitations ont tous été construits. Dans le futur, je pense que les rues s'étendront probablement par un redéveloppement du centre commercial. Des plans ont déjà été annoncés pour que plusieurs de ces appartements sur jardin au dessus du centre commercial soient redéveloppés. Les transports sont un grand vecteur de rénovation. Donc voilà à quoi ça ressemble. Vous pouvez apercevoir ces maisons de ville funky entre les immeubles de bureau et les espaces publics et la nouvelle Grande Rue.

Celui-ci est un de mes préférés, Belmar. Je pense qu'ils ont vraiment construit un endroit attractif ici et ont utilisé des moyens de construction verts. Il y a des panneaux photovoltaïques sur les toits et des turbines à vent. C'était un très grand centre commercial sur une zone de 100 acres. Maintenant il y a 22 blocs urbanisés pour les piétons, avec des rues publiques, deux parcs, huit lignes de bus et toutes sortes d'habitations. Et ça a réellement apporté à Lakewood, Colorado ce centre ville que cette banlieue n'avait jamais eu. Voici le centre commercial pendant ses jours de gloire. Ils faisaient leurs fêtes de fin d'année ici. Ils aimaient leur centre commercial. Voici l'endroit en 1975 avec le centre commercial. En 1995, le centre commercial était mort. Le grand magasin a été conservé. Et nous avons vu cela dans de nombreux cas. Les grands magasins avaient plusieurs étages, ils étaient mieux construits. Ils sont faciles à ré-adapter. Mais les trucs sans étages... C'est vraiment fini.

Donc voici le projet à construire. Ce projet, je pense, est très bien connecté aux quartiers existants. Il amène 1,5000 habitations avec l'opportunité d'un style de vie plus urbain. C'est construit aux deux tiers maintenant. Voici à quoi ressemble la nouvelle grande rue. Ça marche très bien. Et ça a incité huit des treizes centres commerciaux de Denver à élaborer ou annoncer l'élaboration de plans de rénovation. Mais il est important de noter que toutes ces rénovations ne se font pas en envoyant simplement les bulldozers pour tout détruire. Non, ce sont des poches de zones piétonnes sur le site de propriétés qui ne sont pas performantes. Et donc c'est offrir aux gens davantage de choix. Mais ce n'est pas supprimer des choix.

Mais ce n'est pas non plus vraiment assez de juste créer des poches piétonnes. Il faut aussi essayer d'être plus systémique dans la transformation. Il faut aussi rénover les rues elles-mêmes. Ainsi celui-ci qui a été rénové en Californie. Ils ont pris le centre commercial que vous voyez en noir et blanc en dessous, et ils ont construit un boulevard qui est devenu la rue principale pour la ville. Et ça a transformé ce qui était un endroit horrible, pas sûr, où personne ne voulait être, en une belle, une bonne adresse, qui est recherchée. Je veux dire que c'est ce qu'on espère voir maintenant -- Ils ont déjà construit la mairie et attiré deux hôtels. Je peux imaginer de belles habitations pousser ici sans abattre un autre arbre. Donc il se passe de bonnes choses. Mais j'aimerais voir davantage de rues être rénovées.

Mais augmenter la densité ne va pas marcher partout. Quelquefois, laisser la nature reprendre ses droits est vraiment la meilleure réponse. Il y a beaucoup à apprendre des programmes d'investissement dans les terres dans des villes comme Flint au Michigan. Il y a aussi un bourgeonnement du mouvement de l'agriculture de banlieue -- une sorte de rencontre entre les jardins victoriens et internet. Mais l'un des aspects le plus importants du retour du vert est l'opportunité de restaurer l'écologie locale, comme dans cet exemple à côté de Minnéapolis. Quand le centre commercial est mort, la ville a restauré les marais d'origine, et créé des espaces au bord du lac qui ont attiré des investissements privés, les premiers dans ce quartiers à bas revenu en plus de quarante ans. Donc ils ont réussi à restaurer en même temps l'écologie et l'économie locales. Voici un autre exemple du retour au vert. Ils ont aussi leur place dans des marchés très forts. Celui-ci à Seattle est sur le site d'un parking de centre commercial près d'un nouvel arrêt des transports en commun. Et la ligne en accordéon est un chemin le long d'une crique qui est maintenant à l'air libre. Cette crique avait été enterrée sous un parking. Mais remettre les criques à l'air libre a amélioré la qualité de leur eau et de leur contribution à l'habitat.

Voilà je vous ai montré quelques unes des rénovations de la première génération. Qu'est-ce qui va suivre ? Je pense qu'il y a trois challenges dans le futur. Le premier est de planifier la rénovation de façon beaucoup plus systémique à l'échelle de la ville. Il faut être capable de repérer quelles zones ont vraiment besoin d'être remises au vert. Où est-ce qu'il faudrait redévelopper ? Et où est-ce qu'il faudrait encourager la ré-occupation ? Ces diapos montrent juste deux images d'un plus grand projet qui essayait de faire exactement cela pour Atlanta. Je dirigeais une équipe chargée d'imaginer Atlanta dans 100 ans. Et nous avons essayé de renverser la spirale avec trois axes simples -- chers, mais simples. Un, dans cent ans, la circulation dans les couloirs majeurs des routes et du rail. Deux, dans cent ans, des zones piétonnes le long des zones de passage. C'est un peu extrême, mais nous avons un petit problème avec l'eau. Dans cent ans, les sites qui sont trop près de l'eau ou trop loin des transports, ne seront pas viables. Donc nous avons créé la zone de transfert écologique pour transférer les droits de développement des couloirs de trafic et permettre de re-verdir ces anciens sites pour la production de nourriture et d'énergie.

Donc le deuxième challenge est d'améliorer la qualité architecturale de ces rénovations. Et je conclus avec cette image de la démocratie en action. C'est une manifestation qui a lieu sur un projet de rénovation à Silver Spring, Mariland sur une place du centre ville en gazon artificiel. En effet, les rénovations sont souvent accusées d'être des exemples de faux centre villes et d'urbanisme instantané. Et pas sans raison ; on ne peut pas faire beaucoup plus bidon que des parcs en gazon artificiel. Ce sont des endroits très hybrides. Ils sont neufs, mais essayent d'avoir l'air vieux. Ils ont des rues de style centre ville, mais un nombre de place de parking de banlieue. Leurs populations sont plus diverses que dans les banlieues typiques, mais moins que dans des villes. Et ce sont des espaces publics mais ils sont gérés par des sociétés privées. Et leur simple apparence est comme le gazon artificiel ici -- me fait grincer les dents. Alors vous savez, je suis contente que l'urbanisme fasse un bon boulot. Le fait qu'il y ait des manifestations de protestation montre vraiment que la planification des structures, des rues, l'ajout d'espaces publics, aussi imparfaits qu'ils soient, est quand même une très bonne chose. Mais il faut qu'on améliore l'architecture.

Le dernier challenge est pour vous tous. Je veux que vous vous joigniez aux protestations et commenciez à demander des banlieues plus durables -- des sites plus durables. Mais culturellement, nous pensons que les centre villes devraient être dynamiques, et nous nous attendons au changement. Alors que on dirait que nous nous attendons à ce que les banlieues ne changent pas quelle que soit la forme d'ébauche qu'elles avaient à leur création. Il est temps de les laisser grandir. Alors je voudrais que vous tous souteniez les changements de zones, la diminution des routes, les améliorations d'infrastructures et les rénovations qui se profilent dans un quartier près de chez vous.

Merci.