Ellen Dunham-Jones: Remodelando los suburbios

En los últimos 50 años, hemos estado construyendo los suburbios con un montón de consecuencias no deseadas. Voy a hablar de algunas de esas consecuencias y simplemente presentar algunos proyectos muy interesantes que pienso que nos dan muy buenas razones para ser muy optimistas en que el gran proyecto de diseño y desarrollo de los próximos 50 años va a ser la remodelación de los suburbios. Ya sea que se trate de remodelar centros comerciales moribundos, o de la habitabilidad de grandes tiendas abandonadas, o de la reconstrucción de humedales a partir de los estacionamientos, pienso que el número creciente de espacios abandonados o sub-utilizados, en especial los comercios minoristas a lo largo los suburbios, nos dan, en realidad, una oportunidad única de tomar nuestros poco sustentables paisajes actuales y convertirlos en lugares más sustentables. Y en el proceso, esto nos permitirá encauzar más de nuestro crecimiento hacia las comunidades existentes que necesiten impulso, y tengan la infraestructura, en vez de continuar talando árboles y reduciendo los espacios verdes.

¿Por qué es importante? Creo que hay muchas razones. Y no voy a entrar en detalles, sino que voy a mencionar algunas. Sólo desde la perspectiva del cambio climático el habitante urbano medio de EE.UU. tiene cerca de 1/3 de la huella de carbono del habitante suburbano medio, sobretodo porque la gente de los suburbios conduce mucho más y vive en edificios separados, hay mucha más superficie exterior por donde se escapa la energía. Así que, estrictamente desde una perspectiva del cambio climático, las ciudades ya son relativamente verdes. La gran oportunidad para reducir emisiones de gases de efecto invernadero está, de hecho, en la urbanización de los suburbios. Todos esos viajes en auto hechos en los suburbios, hemos duplicado la cantidad de kilómetros que conducimos. Ha incrementado nuestra dependencia del petróleo extranjero a pesar del progreso en materia de eficiencia. Estamos conduciendo mucho más y la tecnología no ha avanzado a la par.

La salud pública es otra razón para pensar en remodelar. Los investigadores del CDC, entre otros, vinculan cada vez más fuertemente los patrones de desarrollo suburbano con estilos de vida sedentarios. Y a su vez esto se vincula con un crecimiento alarmante de las tasas de obesidad, mostradas en estos mapas; y esa obesidad ha disparado además grandes aumentos en enfermedades cardíacas y diabetes al punto que un niño que nace hoy tiene una probabilidad de 1 en 3 de desarrollar diabetes. Y esta tasa ha crecido en la misma proporción que los niños que no caminan a la escuela, otra vez, debido a nuestros patrones de desarrollo.

Y finalmente, está la cuestión del costo de vida. Quiero decir, ¿cuán asequible es continuar viviendo en los suburbios con los combustibles en alza? La expansión suburbana a tierras baratas, en los últimos 50 años, ya saben, las tierras baratas en las afueras, ha ayudado a generaciones de familias a disfrutar del sueño americano. Pero, cada vez más, los ahorros que prometía el "conduce hasta que encuentres un precio asequible", que es básicamente nuestro modelo, esos ahorros desaparecen si uno considera los costos del transporte. Por ejemplo, aquí en Atlanta, cerca de la mitad de los hogares tienen ingresos entre 20.000 y 50.000 al año. Y gastan 29% de sus ingresos en vivienda y 32% en transporte. Estas son cifras de 2005. Esto era antes de tener el galón (3.78 litros) a 4 dólares. Ya saben, nadie de veras calcula los costos de transporte. Y no van a bajar en el corto plazo.

Ya sea que uno ame la intimidad del verde de los suburbios o que odie sus centros comerciales sin alma, hay razones para emprender la remodelación. Pero, ¿es práctico? Creo que sí. June Williamson y yo hemos estado investigando este tema desde hace más de una década. Y encontramos más de 80 proyectos diferentes. Pero todos responden a la demanda del mercado. Lo que mueve al mercado en particular es: en primer lugar es el mayor desplazamiento demográfico. Todos tendemos a pensar los suburbios como ese lugar sumamente familiar. Pero eso en realidad ya no es así. Desde el 2000 2/3 de los hogares de los suburbios ya no tienen niños. Pero simplemente no hemos asimilado esta nueva realidad. Las razones de esto tienen mucho que ver con el predominio de dos grandes grupos demográficos: los Baby Boomers jubilados, y hay una brecha, La Generación X, que es una generación pequeña. que sigue teniendo hijos. Pero la Generación Y todavía ni llega a la edad de ser padres. Ellos son la otra gran generación.

Y como resultado de eso los demógrafos predicen que para el 2025 del 75% al 85% de los nuevos hogares no tendrán hijos. Y las investigaciones de mercado, de consumidores, preguntando a los Boomers y a la Generación Y qué les gustaría, a dónde les gustaría vivir, nos dicen que va a haber una gran demanda, y ya lo estamos viendo, de estilos de vida más urbanos en los suburbios. Que, básicamente, los Boomers quieren envejecer en "casa", y la Generación Y quisiera vivir un estilo de vida urbano, pero la mayoría de los empleos continuarán estando fuera, en los suburbios.

La otra gran dinámica de cambio es simplemente el rendimiento del asfalto sub-utilizado. Siempre he pensado que sería un gran nombre para una banda de rock alternativo. Pero los constructores lo usan generalmente para referirse a estacionamientos en desuso. Y los suburbios tienen muchos. Cuando se construyeron los suburbios de posguerra en las tierras económicas lejos del centro, tenía sentido construir estacionamientos de superficie. Pero estos sitios ahora han sido dejados de lado una y otra vez a medida que continuamos extendiéndonos. Y hoy tienen una ubicación relativamente céntrica. Ya no tiene sentido. Esa tierra tiene más valor que el de simple estacionamiento. Hoy tiene más sentido volver atrás poner un entarimado y construir en esos sitios. Entonces, ¿qué hacer con un centro comercial muerto o las oficinas vacías? Todo tipo de cosas. En una economía lenta como la nuestra volver a habitar es una de las estrategias más populares.

Esto es un centro comercial muerto en St. Louis que ha sido transformado en espacio de arte. Ahora es el hogar de talleres de artistas, grupos teatrales y compañías de danza. Ya no tributa tantos impuestos como antes. Pero está al servicio a su comunidad. Mantiene las luces encendidas. Se está volviendo, creo, una gran institución. Otros centros comerciales se han transformado en asilos de ancianos, en universidades, y en todo tipo de espacios de oficinas. También encontramos muchos ejemplos de grandes tiendas comerciales abandonadas que se han convertido en todo tipo de servicios a la comunidad también... muchas escuelas, iglesias, y muchas bibliotecas como ésta.

Esta era una pequeña tienda de comestibles, una tienda Food Lion que ahora es una biblioteca pública. Además, creo, mediante una hermosa reutilización adaptativa desmantelaron una parte del estacionamiento instalaron biofiltros para juntar y depurar el desagüe e hicieron muchas más aceras para conectar el vecindario. Y han convertido lo que era una simple tienda en una zona comercial en un espacio de reunión de la comunidad. Este es un pequeño centro comercial en forma de L en Phoenix, Arizona. En realidad todo lo que hicieron fue darle una buena mano de pintura, una tienda de comestibles gourmet y un restaurant en la antigua oficina de correos. Nunca subestimen el poder de la comida para cambiar un lugar y convertirlo en un destino. Ha tenido tanto éxito que ahora tomaron el frente de la calle. Y la publicidad inmobiliaria del barrio menta con orgullo: "A pocos pasos de Le Grande Orange", porque eso le da a sus vecinos lo que a los sociólogos les gusta llamar "un tercer lugar". Si la casa es el primer lugar y el trabajo el segundo, el tercer lugar es donde uno va a pasar el rato y hacer comunidad. Y, en especial, a medida que los suburbios se vuelven menos centrados en la familia y los hogares, hay una gran voracidad por más terceros lugares.

Las remodelaciones más espectaculares son en realidad las de la próxima categoría la próxima estrategia, volver a construir. Bien, durante el auge había varios proyectos de reconstrucción muy radicales en los que el edificio original era arrasado y se reconstruía todo el sitio con una densidad mucho más grande una suerte de compactos barrios urbanos de a pie. Pero algunos han pasado por etapas. Este es Mashpee Commons, la remodelación más antigua que encontramos. Y han ido, a lo largo de 20 años, construyendo urbanizaciones sobre sus estacionamientos. Así, la foto en blanco y negro muestra el centro comercial en los años 60. Y luego los mapas de arriba muestran su transformación gradual en un pueblito más compacto y multiuso, en Nueva Inglaterra, y hay planos que ya han sido aprobados para conectarlo con los barrios residenciales a través de las arterias y hacia el otro lado. Así, a veces por etapas. A veces es todo de una vez.

Aquí hay otro proyecto de construcción en estacionamientos, un conjunto de oficinas en las afueras de Washington D.C. Cuando Metrorail expandió el tránsito a los suburbios y abrió una estación en las cercanías de este sitio los propietarios decidieron construir un nuevo estacionamiento y por encima del terreno una nueva calle principal, varios apartamentos, y condominios a la vez que mantuvieron las oficinas existentes. Este es el sitio en 1940. Era sólo una pequeña granja el pueblo de Hyattsville. Para 1980 había sido subdividida en un gran centro comercial de un lado y el conjunto de oficinas al otro. Y luego un espacio intermedio para una biblioteca y una iglesia en el extremo derecho. Hoy, el tránsito, la calle principal y las nuevas casas todo ha sido construido. Finalmente, espero que las calles se extiendan en una reconstrucción del centro comercial. Ya se han anunciado planes para la construcción de esos apartamentos sobre el centro comercial que será remodelado. El tránsito es un gran conductor de la remodelación. Así es como se verá. Pueden verse los nuevos condominios en medio de las oficinas, el espacio público y la calle principal.

Este es uno de mis favoritos: Belmar. Creo que han construido un lugar atractivo aquí y han empleado solo construcción ecológica. Hay paneles fotovoltaicos en los tejados así como turbinas de viento. Este era un centro comercial muy grande en un superbloque de 100 acres (1/2 km2). Ahora son 22 bloques urbanos transitables con calles públicas, 2 parques públicos, 8 líneas de bus y varios tipos de vivienda. Y le ha dado realmente a Lakewood, Colorado, el centro que este suburbio nunca tuvo. Aquí estaba el centro comercial en su apogeo. Los bailes de fin de año eran en el centro comercial. Les encantaba el lugar. Este es el sitio en 1975 con el centro comercial. Para 1995 el centro comercial había muerto. La tienda por departamentos se mantuvo. Y lo hemos visto en muchos casos. Las tiendas por departamentos tienen varios pisos; están mejor construidos. Son fáciles de reacondicionar. Pero los de un piso... son historia.

Este es el proyecto de construcción. Este proyecto, creo, está muy bien integrado con los barrios existentes. Provee 1.500 viviendas con la opción de un estilo de vida más urbano. Hay construidos unos 2/3 ahora. Así es como se ve la calle principal. Tiene mucho éxito. Y ha hecho que 8 de los 13 centros comerciales regionales de Denver tengan ahora, o anuncien planes de remodelación. pero es importante observar que toda esta remodelación no está ocurriendo... no vienen las topadoras y arrasan la ciudad. No, hay lugares para caminar en lugares donde hay propiedades sub-utilizadas. Y así la gente tiene más opciones. Pero no se quitan alternativas.

Pero además no alcanza con crear zonas para caminar. Se quiere lograr además una transformación más sistemática. Necesitamos remodelar los corredores propiamente dichos. Este es uno que ha sido remodelado en California. Tomaron la franja comercial que aparece en las imágenes en blanco y negro de abajo y construyeron un boulevard que se ha vuelto la calle principal de ese pueblo. Y pasó de ser una zona fea, insegura e indeseable para volverse hermosa, atractiva y tener cierto prestigio. Esperamos comenzar a verlo... Ya construyeron la municipalidad, atrajeron a dos hoteles. Me puedo imaginar viviendas hermosas en esa zona sin talar otro árbol. Así que hay muchas cosas geniales. Pero me encantaría ver más corredores remodelados.

Pero el aumento de densidad no va a funcionar en todos lados. A veces volver al verde es realmente la mejor respuesta. Hay mucho que aprender de casos exitosos de financiamiento agrícola en ciudades como Flint en Michigan. Hay, además, un movimiento creciente de agricultura suburbana... una suerte de encuentro entre los jardines de la victoria e internet. Pero quizá uno de los aspectos más importantes del reverdecimiento sea la oportunidad de restaurar la ecología local; como en este ejemplo en las afueras de Minneapolis. Cuando murió el centro comercial la ciudad recuperó los humedales propios de la región; creando terrenos con vista al lago que luego atrajeron inversión privada, la primera inversión privada en este barrio de bajos ingresos en más de 40 años. Se las ingeniaron para recuperar, al mismo tiempo, la ecología y la economía local. Este es otro ejemplo de regreso a lo verde. Funciona también en mercados muy fuertes. Este es en Seattle está en el estacionamiento de un centro comercial adyacente a una nueva parada de transporte. Y la línea ondulante es un sendero que bordea un riachuelo, que ahora está a cielo abierto. El riachuelo estaba canalizado bajo el estacionamiento. Pero volver a poner los riachuelos al aire libre mejora mucho la calidad de sus aguas y contribuye al hábitat.

Les he mostrado algunos casos de la primera generación de remodelaciones. ¿Qué viene ahora? Creo que tenemos tres desafíos para el futuro. El primero es planear la remodelación de manera mucho más sistemática a escala metropolitana. Tenemos que poder identificar las áreas verdes que necesitan ser recuperadas. ¿Dónde deberíamos remodelar? ¿Y dónde deberíamos promover se habite de nuevo? Esta diapositiva muestra dos imágenes de un proyecto más grande que estamos tratando de hacer para Atlanta. Dirigí un equipo al que se le pidió imaginar Atlanta dentro de 100 años. Y decidimos tratar de invertir la espiral con tres movimientos simples... costosos, pero simples. Primero, en 100 años, tránsito en las principales vías férreas y calles. Segundo, en 100 años, 300 metros de separadores en todos las vías de flujo. Es un tanto extremo pero tenemos un pequeño problema con el agua. En 100 años las subdivisiones que terminen muy cerca del agua o muy lejos del tránsito no serán viables. Por eso creamos la "transferencia de acre ecológico" para transferir derechos de desarrollo a las vías de tránsito y permitir reverdecer esas subdivisiones previas para la producción de alimentos y energía,

Así, el segundo desafío es mejorar la calidad del diseño arquitectónico de las remodelaciones. Y termino con esta imagen de democracia en acción. Esta protesta tiene lugar en una remodelación en Silver Springs, Maryland, sobre pasto artificial. Ahora bien, a menudo se tilda a las remodelaciones de ser ejemplos de centros artificiales; de urbanismo instantáneo. Y no sin razón; hay pocas cosas menos auténticas que pasto artificial. Tengo que decir que son lugares muy híbridos. Son nuevos, pero intentan parecer antiguos. Tienen paisajes urbanos pero estacionamientos suburbanos. Sus poblaciones son más diversas que en los suburbios típicos, pero son menos diversos que las ciudades. Y son lugares públicos, pero administrados por compañías privadas. Y ya su mera apariencia como en el caso del pasto artificial, me hace estremecer. Ya saben, quiero decir, estoy feliz de que el urbanismo haga su trabajo. El hecho de que surjan protestas significa en realidad que la planificación de manzanas, calles y espacios públicos, con sus imperfecciones, son todavía un asunto importante. Pero tenemos que mejorar la arquitectura.

El desafío final es para cada uno de Uds. Quiero que se unan a la protesta y comiencen a exigir más espacios sustentables suburbanos... más lugares sustentables, y punto. Pero culturalmente tendemos a pensar que las ciudades deberían ser dinámicas, y esperamos eso. Pero parece que asumimos que los suburbios deberían permanecer congelados cualquiera sea la forma adolescente que adoptaron al nacer. Es tiempo de hacerlos crecer. Por eso quiero que Uds. apoyen los cambios de planeamiento la disminución vial, las mejoras de infraestructura y las remodelaciones que llegarán pronto en un barrio cerca suyo.

Gracias.