Ellen Dunham-Jones: Vorstädte umnutzen

In den letzten 50 Jahren haben wir Vorstädte mit vielen ungewollten Folgen gebaut. Ich werde über einige dieser Folgen sprechen und eine ganze Menge wirklich interessanter Projekte zeigen, die ich für fantastische Gründe halte, wirklich optimistisch zu sein, dass das grosse Entwurfs und Entwicklungsprojekt der nächsten 50 Jahre die Umnutzung der Vorstädte sein wird. Sei es die Sanierung sterbender Malls oder die Wiederbelebung toter Big Boxen oder die Wiederherstellung von Feuchtbiotopen aus Parkflächen, Tatsache ist, die wachsende Anzahl leerer oder leistungsschwacher Verkaufsgelände überall im Umland geben uns in Wirklichkeit eine gewaltige Chance jetzt unsere am wenigsten nachhaltigen Landschaften zu nehmen und sie in nachhaltigere Orte zu verwandeln. Dabei haben wir die Möglichkeit mehr Wachstum in bereits existierende Gemeinden zu lenken, die eine Ankurbelung brauchen könnten, und die Infrastruktur bereits besitzen, anstatt weiter Bäume zu fällen und den Grünflächen an den Rändern aufzureissen.

Warum ist das wichtig? Ich denke, da gibt es mehrere Gründe. Ich werde nicht ins Detail gehen, aber einige erwähnen. Nur vom Blickpunkt des Klimawandels aus gesehen, hat der durchschnittliche amerikanische Städter ein Drittel des CO“-Fussabdrucks eines durschnittlichen Vorstädters, vor allem weil die Vorstädter viel mehr Autofahren und wer in freistehenden Gebäuden wohnt, hat viel mehr Fassadenfläche, die Energie verliert. Also strikt von der Klimanwandelsperspektive aus gesehen, sind Städte schon ziemlich grün. Die grosse Chance den CO2-Ausstoss zu verringern besteht in Wirklichkeit darin, die Vorstädte zu urbanisieren. Die vielen Fahrten, die wir zu den Vorstädten unternahmen, haben die Anzahl Meilen, die wir fahren, verdoppelt. Es hat unsere Abhängigkeit vom ausländischen Erdöl gesteigert, trotz der Errungenschaften auf dem Feld der Treibstoffeffizienz. Wir fahren einfach viel mehr, wir waren nicht in der Lage technisch nachzukommen.

Das Gesundheitswesen ist ein weiterer Grund eine Umnutzung in Betracht zu ziehen. Forscher am CDC und andere Institutionen koppeln immer mehr Vorstadtentwicklungsmuster mit sesshaften Lebensweisen. Und die wurden wiederum in Verbindung gebracht mit der bedenklich wachsenden Rate der Fettleibigkeit, was ihr in diesen Karten sehen könnt, das Fettleibigkeit löst ebenfalls eine grosse Erhöhung von Herzkrankheiten und Diabetes aus, bis zum Punkt, dass ein Kind, das heute geboren wird, eine Wahrscheinlichkeit von 1:3 hat, Diabetes zu bekommen. Und diese Rate wuchs zusammen mit der Rate der Kinden, die nicht mehr zur Schule laufen, dies wiederum wegen Vorstadtentwicklungsmuster.

Und dan letzlich – die Frage der Erschwinglichkeit. Ich meine, wie erschwinglich ist es, weiterhin in Vorstädten zu leben, mit steigendem Benzinpreis? Die Vorstadtexpansion zu billigem Land der letzten 50 Jahre– Sie kennen das billige Land an den Rändern– hat Generationen dazu verholfen, den amerikanischen Traum zu leben. Aber immer mehr werden die Ersparnisse nach dem fahre-so-lange-bis-du-es-dir-leisten-kannst– was im Grunde unser Model ist– diese Ersparnisse negieren, wenn man die Transportkosten berücksichtigt. Zum Beispiel hier in Atlanta etwa die Hälfte der Hauhalte verdienen etwa 20 000 bis 50 000 pro Jahr. Und sie geben 29 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus und 32 Prozent für Transport. Das sind Statistiken von 2005. Das ist bevor der Preis auf 4 Dollar pro Gallon gestiegen ist. Wisst ihr, keiner von uns rechnet seine Transportkosten wirklich aus. Und es wird nicht weniger in nächster Zeit.

Ob man die begrünte Ruhe der Vorstadt mag oder die seelenlosen Commercial Strips hasst, es gibt Gründe warum es wichtig ist zu Sanieren. Aber ist es machbar? Ich denke schon. June Williamson und ich haben über das Thema seit über einem Jahrzehnt geforscht. Und wir haben über 80 mannigfaltige Projekte gefunden. Aber sie sind alle vom Markt bestimmt. Und was den Markt antreibt ist vor allem– Nummer eins ist der grosse demographische Umwälzung. Ich tendieren alle dazu zu denken, dass die Vorstädte sehr auf Familien fokussierte Orte sind. Aber das ist nicht mehr der Fall. Seit 2000 sind schon 2/3 der Haushalte in den Vorstädten kinderlos. Wir haben einfach noch nicht mit der Realität aufgeholt. Die Gründe dafür haben viel mit der Dominanz der jetzigen zwei grossen demographischen Gruppen zu tun. Die Babyboomer gehen in Rente und dann ist da ein Loch. Generation X, ist eine kleine Generation. Sie haben noch Kinder. Aber Generation Y hat noch nicht das Alter zum Kinderkriegen erreicht. Sie sind die andere grosse Generation.

Und daraus resultiert, dass Demographen voraussagen, dass in 2005 75 bis 85 Prozent der neuen Haushalte keine Kinder haben werden. Und die Marktforschung, Konsumentenforschung, hat die Boomers und die Gen Y gefragt was sie haben möchten, wie sie leben möchten, und sagen uns dass es eine grosse Nachfrage geben wird– und wir sehen das schon– nach urbanerem Lebenstil innerhalb Vorstädte. Im Grunde wollen die Boomer am gleichen Ort alt werden und die Gen Y leben gerne einen urbanen Lebenstil aber die meisten ihrer Jobs werden immer noch in den Vorstädten sein.

Die andere grosse Dynamik des Wandels ist die schiere Performance des leistungsschwachen Asphalts. Ich denke es wäre ein toller Name Für eine Indierockband. Aber Developer benutzen es generell für unterbenutzte Parkplätze. Und die Vorstädte sind voll von denen. Als die Nachkriegsvorstädte gebaut wurden, auf dem billigen Land draussen, weg von der Innenstadt, ergab es Sinn Oberirdische Parkplätze zu bauen. Aber diese Gelände wurden übersprungen und wieder übersprungen und wir haben einfach weiter gesprawlt. Und jetzt haben sie eine ziemlich zentrale Lage. Und es macht nicht mehr länger Sinn. Dieses Land ist mehr wert als nur oberirdische Parkplätze. Es macht jetzt Sinn zurück zu gehen ein Deck zu bauen und aufzustocken auf diesen Gelände. Was macht man denn mit einer toten Mall? Ein toter Büropark? Es hat sich heruasgestelt, alles mögliche. In einer langsamen Wirtschaft, wie die unsere, Wiederbeleben ist eine der populären Strategien.

Das hier war eine tote Mall in St. Louis, der als Kunstraum wiederbelebt worden ist. Es beherbergt jetzt Kunstateliers, Theatergruppen, Tanztruppen. Es bringt nicht so viel Steuer ein wie einst. Aber es dient der Gesellschaft. Und lässt das Licht brennen. Es wird, denke ich, zu einer grossartigen Institution. Andere Malls wurden wiederbelebt als Pflegeheime, als Universitäten, und alle möglichen Büroflächen. Wir haben auch eine Menge Beispiele für tote Big Boxen gefunden, die in alle möglichen sozialen Einrichtungen umgewandelt worden sind, viele Schulen, viele Kirchen, und viele Bibliotheken, wie diese hier.

Das war ein kleines Lebensmittelgeschäft, ein Food Lion Lebensmittelgeschäft, der jetzt eine öffentliche Bibliothek ist. Zur schönen Umnutzung dazu haben sie einige Parkplätze aufgerissen und Biofilter integriert um das Abwasser zu klären, sie haben viele Bürgersteige gebaut um die Nachbarschaft anzubinden. Und sie haben aus einem Geschäft entlang einer Geschäftsstrasse, ein sozialer Treffpunkt gemacht. Das hier ist ein kleiner L-förmiger Shopping Center. in Phoenix, Arizona. Alles was sie gemacht haben, war es neu anzustreichen, ein Feinkostgeschäft, und ein Restaurant in der alten Poststelle installiert. Unterschätzt niemals die Macht von Essen einen Platz zu umzuwandeln und es zu einem Ziel zu machen. Sie sind so erfolgreich, dass sie auch die gegenüberliegende Strassenseite übernommen haben. Und die Immobilienplakate in der Nachbarschaft verkünden alle stolz, "In fussläufiger Entfernung zu La Grande Orange" weil es die Nachbarschaft mit damit versorgt, was Soziologen den "dritten Ort" nennen. Wenn das Zuhause der erste Ort ist, und der Arbeitsplatz der zweite, ist der dritte Ort wo man hingeht um abzuhängen und die Gesellschaft zu stärken. Und vor allem da die Vorstädte nun weniger auf Familien fokussieren, auf die Familienhaushalte, ist da eine echte Nachfrage nach mehr dritte Orte.

So sind die dramatischsten Umnutzungen sind die der nächsten Kategorie, die nächste Strategie, Neuentwicklung. Jetzt, während dem Boom waren mehrere wirklich dramatische Umnutzungsprojekte umgetzt worden, wo das Originalgebäude abgerissen worden ist und das gesamte Gelände mit viel höherer Dichte und als eine Art kompakte, fussläufige urbane Nachbarschaft wiedergebaut worden ist. Aber manche von ihnen sind stufenweise erfolgt. Das ist Mashpee Commons, die älteste Umnutzung, die wir gefunden haben. Und stufenweise, über die letzten 20 Jahre, wurde Städtebau auf den Parkplätzen gemacht. Die Schwarzweissbilder zeigen den einfachen 60er Jahre Shopping Center. Und die Karte darüber zeige seine graduelle Transformation zu einem kompakten gemischten New England Dorf und es hat Pläne, die jetzt bewilligt worden sind, um es an die neue Wohnnachbarschaft über die Hauptverkehrsader auf der anderen Seite anzuschliessen. Wisst ihr, manchmal ist es graduell. Manchmal alles auf ein Mal.

Das ist ein anders Auffüllungprojekt auf Parkplätzen, der hier ist ein Büro Park ausserhalb von Washington D.C. Als Metrorail seine Anbindung bis zu den Vorstädten erweitert hat und eine Haltestelle in der Nähe des Geländers eröffnet hat, haben die Besitzer beschlossen ein neues Parkdeck zu bauen und auf der den oberirdischen Parkplätzen eine neue Hauptstrasse, mehrere Wohnungen, und Eigentumswohnungen zu bauen, während die bestehenden Bürogebäuden erhalten worden sind. Das ist das Gelände in 1940. Es war nur eine kleine Farm in dem Hyattsville Dorf. Um 1980 wurde es geteilt in eine grosse Mall auf einer Seite und ein Büropark auf der anderen. Und etwas Dämpfzone für eine Bibliothek und eine Kirche auf der entfernten rechten Seite. Heute wurde die Durchfahrt, die Hauptstrasse und die neuen Wohnhäuser alle gebaut. Und letztlich erwarte ich dass die Strassen ausgebaut werden durch die Neuentwicklung der Mall. Pläne wurden schon angekündigt, für eine ganze Menge solcher Gartenwohnungen über der neu zu entwickelnden Mall. Übergänge sind grosse Treiber der Umnutzung. Das ist es wie es aussieht. Man kann die neuen funky neuen Eigentumswohnungen sehen, zwischen den Bürogebäuden und den öffentlichen Raum und die neue Hauptstrasse.

Das ist eines meines Lieblingsbeispiele, Belmar. Ich denke, sie haben wirklich einen attraktiven Ort geschaffen nur mit grünen Konstruktionen. Da sind massive Photovoltaikanlagen auf dem Dach, sowie Windturbinen. Das war eine sehr grosse Mall auf einem 100-acre Superblock. Es sind nun 22 fussläufige urbane Blocks mit öffentlichen Strassen, zwei öffentliche Parks, 8 Buslinien und eine Reihe unterschiedlicher Wohnhaustypen. Und so wurde Lakewood, Colorado die Innenstadt gegeben, die diese Vorstadt nie hatte. Das ist die Mall zu seiner Blütezeit. Es wurden Abifeiern in der Mall gefeiert, sie liebten diese Mall. Das ist das Gelände 1975 mit der Mall. 1995 starb die Mall. Das Kaufhaus wurde erhalten. Und wir stellen fest, dass das oft so war. Die Kaufhäuser sind mehrstöckig; sie sind besser gebaut. Sie sind einfach neu anzupassen. Aber die einstöckigen.... sind wirklich Geschichte.

Das ist ein ausgebautes Projekt. Dises Projekt, hat, wie ich denke, grosse Konnektivität zu den bestehenden Nachbarschaften. Es versorgt 1500 Haushalte mit der Option eines urbaneren Lebensstils. es sind jetz etwa 2/3 gebaut. So sieht die neue Hauptstrasse aus. Es ist sehr erfolgreich. Und es hat geholfen anzuregen, dass 8 von 13 regionalen Malls in Denver Pläne geäussert haben, umgenutzt zu werden. Aber es ist wichtig festzuhalten, das all diese Umnutzungen findet nicht so statt- dass nur Bulldozer kommen und die ganze Stadt platt machen. Nein, es sind Fussläfige Taschen, auf dem Gelände der unternutzten Grundstücke. Und es gibt manchen Menschen mehr Wahlmöglichkeiten. Aber es nimmt keine weg.

Und es ist auch nicht wirklich genug, einfach nur fussläufige Taschen zu erschaffen. Man will auch mehr systematische Transformationen erreichen. Wir müssen also die Korridore selbst umnutzen. Dieses hier wurde in California umgenutzt. Sie haben den Cmmercial Strip genommen wie man auf den Schwarweissbildern sieht, und sie haben ein Bouevard gebaut, der zu einer eigenen Hauptstrasse wurde. Und es hat sich verwnandelt von einem hässlischen, unsicheren Ort, mit unerwünschten Adressen in eine wunderschöne attraktive, gediegene gute Adresse. I meine, jetzt hoffen wir dass wir anfangen es zu sehen– Sie haben schon das Rathaus gebaut und zwei Hotels angelockt. Ich könnte mir wunderschöne Hauserreihen vorstellen, die dort entlang laufen ohne einen anderen Baum zu fällen. Also gibt es da viele interessante Dinge. Aber ich würde es lieben mehr Korridore zu sehen, die umgenutzt werden.

Aber Verdichtung wird überall funktionnieren. Machmal wiederbegrünen ist wirklich die bessere Antwort. Es gibt eine Menge zu lernen von erfolgreichen Grundstückspekulationsprogramme in Städten wie Flint, Michigan. Es gibt auch eine bürgerliche suburbane Landwirtschaftsbewegung– eine Art Selbstversorgungsgarten trifft Internet. Aber vielleicht ist eine der wichtigsten Wiederbegrünungsaspekte die Chance die lokale Ökologie wiederherzustellen wie in diesem Beispiel ausserhalb von Minneapolis. Als der Shopping Center starb, hat die Stadt das ursprüngliche Feuchtgebiet wiederhergestellt, und Ufergrundstücke geschaffen, die ihrerseits Privatinvestoren angezogen haben, die erste private Investition in dieser sehr einkommensschwachen Nachbarschaft in über 40 Jahren. Sie haben es so geschafft die lokale Ökologie und die lokale Ökonomie gleichzeitig wiederherzustellen. Das ist ein weiteres Wiederbegrünungsbeispiel. Es mach in sehr starken Märkten Sinn. Dieser hier in Seattle ist auf dem Gelände eines Mall Parkplatzes neben einem neuer Transithaltestelle. Und die gewundene Linie ist ein Pfad an einem Bach entlang, der nun belichtet ist. Der Bach wurde von dem Parkplatz überdeckt. Aber unsere Bäche zu belichten verbessert wirklich ihre Wasserqualität und trägt zum Habitat bei.

Ich habe euch einige der Umnutzungen der ersten Generation gezeigt. Was kommt als nächstes? Ich denke wir haben drei Herausforderungen für die Zukunft. Der erste ist die Umnutzung viel systematischer zu planen, im metropolitanen Massstab. Wir müssen in der Lage sein zu planen welche Gebiete wirklich wiederbegrünt werden sollen. Wo sollten wir neugestalten? Und wo sollten wir die Wiederbesiedlung fördern? Diese Slides zeigen einfach zwei Bilder eines grösseren Projekts die das für Atlanten angedacht haben. Ich habe ein Team geleitet, der angefragt worden ist, sich Atlanta in 100 Jahren vorzustellen. Und wir haben uns entschieden Sprawl rückgängig zu machen, durch drei einfache Massnahmen–teuer, aber einfach. Eins: in hundert Jahren Transit auf alle Haupteisenbahn und Strassenkorridoren. Zwei: in hundert Jahren Tausend Fuss Bufferzone um alle Fliesswasserkorridore. Es ist ein bisschen extrem, aber wir haben ein kleines Wasserproblem. In hundert Jahren werden Parzellen zu nahe am Wasser oder zu weit weg von Transit nicht überlebensfähig sein. Und so haben wir ein Öko-Acre Transfer erschaffen um Entwicklungsansprüche zu den Transitkorridoren zu übermitteln und die Wiederbegrünung der früheren Parzellen für Lebensmittel und Energieproduktion zu ermöglichen.

Die zweite Herausforderung ist die architektonische Entwurfsqualität der Umnutzungen zu steigern. Und ich schliesse mit diesem Bild der Demokratie in Aktion. Das ist ein Protest der auf einem Umnutzungsgelände in Silver Spring, Maryland stattfindet auf einem Kunstrasen. Nun Umnutzen werden oft beschuldigt falsche Stadtzentren und Instant Urbanismus zu sein Und nicht ohne Grund: unechter als Kunstrasen geht es wirklich nicht. Ich muss sagen, das sind sehr hybride Plätze. Sie sind neu, versuchen aber alt auszusehen. Sie haben urbane Strassenlandschaften, aber suburbane Parkradien. Ihre Einwohner sind unterschiedlichen als typisch vorstädtisch, aber sie sind weniger divers als Städte. Und sie sind öffentliche Plätze, die jedoch von privaten Firmen verwaltet werden. Und nur die Oberflächenerscheinung ist– wie der Kunstrasen hier– lässt mich zusammenzucken. Wisst ihr, Ich meine, ich bin froh dass die Urbanisierung ihren Job macht. Der Fakt, dass ein Protest stattfindet bedeutet wirklich dass die Anordnung der Blöcke, die Strassen und Blöcke, die Einbindung der öffentlichen Plätze, so sehr sie auch ein Kompromiss sind, wirklich eine tolle Sache sind. Aber wir müssen die Architektur besser hinbekommen.

Die letzte Herausforderung ist für euch alle. Ich möchte, dass ihr dem Protest beitretet und anfängt nachhaltigere suburbane Orte zu verlangen– mehr nachhaltige Orte, Punkt. Aber kulturell tendieren wir dazu zu denken, dass Stadtzentren dynamisch sein sollen und wir erwarten das. Aber wir scheinen die Erwartung zu haben dass die Vorstädte für immer so eingefroren sein sollen, egal in welcher adoleszenten Form sie erschaffen worden sind. Es ist Zeit, sie aufwachsen zu lassen. Ich möchte, dass ihr alle Umzonierungen unterstützt, die Strassenverminderung, die Verbesserung der Infrastruktur und die Umnutzungen, die bald zu einer Nachbarschaft in eurer Nähe kommen werden.

Danke.