Елън Дънам-Джоунс: Преустройство на предградията

През последните 50 години сме изграждали предградията с много неволни последици. Ще говоря за някои от тези последици и просто ще представя цял куп много интересни проекти, които според мен ни дават много причини да бъдем големи оптимисти, че големият проект за дизайн и развитие за следващите 50 години ще бъде преустройство на предградията. Дали става дума за преразвитие на умиращи молове, или повторно населване на мъртви хипермаркети или реконструиране на мочурища от паркинги, според мен фактът е, че нарастващ брой празни и слабо използвани, особено търговски места из предградията всъщност ни дава огромна възможност да вземем най-слабо устойчивите си пейзажи сега и да ги превърнем в по-устойчиви места. А при този процес това ни позволява да пренасочваме много повече от растежа си обратно към съществуващи общности, на които няма да им навреди малко подпомагане и да поставим инфраструктурата на място, вместо да продължаваме да сечем дървета и да изяждаме зелените площи по ръбовете.

А защо това е важно? Според мен има множество причини. Няма да навлизам в подробности, а ще спомена няколко. Само от гледна точка на климатичната промяна, средностатистическият градски жител в САЩ има около една трета от въглеродния отпечатък на средностатистическия жител на предградията, най-вече защото жителите на предградията шофират много повече и живеят в отдалечени сгради, има толкова повече външна повърхност, от която да изтича енергия. Така че, строго от гледна точка на климатичната промяна, градовете вече са относително зелени. Голямата възможност да се намалят емисиите на парникови газове всъщност е в урбанизирането на предградията. Цялото ни шофиране в предградията, удвоили сме количеството мили, които шофираме. То е увеличило зависимостта ни от чуждестранен петрол въпреки придобивките от горивна ефикасност. Просто шофираме толкова много повече, че не успяваме да смогваме технологично.

Общественото здраве е друга причина да се обмисля преустройство. Изследователи в Центъра за контрол на заболяванията и на други места все повече свързват моделите за развитие на предградията със заседнал начин на живот. А той на свой ред се свързва с доста обезпокоителните нарастващи нива на затлъстяване, показани на тези карти тук, а това затлъстяване предизвиква също и огромно повишаване на сърдечните заболявания и диабета до степен, че едно дете родено днес, има шанс едно на три да развие диабет. И това ниво ескалира със същата скорост, както с децата, които вече не вървят пеш до училище, отново, заради нашите модели за развитие

А накрая... накрая идва въпросът дали можем да си го позволим. Имам предвид, доколко можем да си позволим да продължаваме да живеем в предградия при повишаващите се цени на горивата? Експанзията на предградията към евтина земя, през последните 50 години... знаете колко е евтина земята по периферията... е помагала на поколения семейства да се радват на американската мечта. Но все повече спестяванията, обещавани от ниските цени "карай, докато се квалифицираш", което по същество е нашият модел... тези спестявания са издухани, като се вземат предвид разходите за транспорт. Например тук, в Атланта, около половината от домакинствата печелят между 20 000 и 50 000 на година. И харчат 29 процента от прихода си за жилище и 32 процента за транспорт. Това са цифри от 2005-та. Преди цената да стигне до четири кинта за галон. Знаете ли, никой от нас всъщност не е склонен да пресмята транспортните ни разходи. А те изобщо няма да спаднат скоро.

Независимо дали обичате листатото усамотение на предградието, или мразите бездушните му търговски ивици, има причини, поради които преустройството е важно. Но практично ли е? Според мен да. С Джун Уилямсън проучваме тази тема от над десетилетие. И сме открили над 80 разнообразни проекта. Но всъщност всички те са движени от пазара. А какво движи пазара всъщност: първото са големи демографски промени. Всики сме склонни да мислим за предградията като силно съсредоточено върху семейството място. Но случаят всъщност вече не е такъв. От 2000 г. насам вече в почти две трети от домакинствата в предградията не е имало деца. Просто не сме осъзнали тези реалности. Причините за това са свързани до голяма степен с доминацията на двете големи демографски групи в момента - пенсиониращите се хора от поколението "Бейби бум", а после има пролука, Поколението Х, което е малко поколение. Те все още имат деца. Но поколението Y дори не е започнало да достига възрастта за отглеждане на деца. Те са другото голямо поколение.

И в резултат на това демографите предричат, че до 2025-а в 75 до 85 процента от новите домакинства няма да има деца. А пазарното проучване, потребителското проучване, което запитало бумърите и поколение Y какво биха искали, в какво биха искали да живеят, ни казва, че ще има огромно търсене... и вече го виждаме... за по-градски начин на живот вътре в предградията. Че по същество бумърите искат да могат да стареят на място, а поколението Y би искало да живее градски начин на живот, но повечето от службите им ще продължат да са навън, в предградията.

Другата голяма динамика на промяна е очевидното изпълнение на недобре служещия асфалт. Постоянно си мисля, че това би било прекрасно име за инди рокгрупа. Но като цяло специалистите по развитието го използват по отношение на недостатъчно използвани паркинги. А предградията са пълни с такива. Когато следвоенните предградия били строени отначало на евтината земя далеч от градския център, имало смисъл просто да се строят паркинги на повърхността. Но тези места сега са заобикаляни отново и отново, докато просто сме продължавали да се разпростираме. И сега имат относително централно местоположение. Вече няма смисъл от тях. Земята е по-ценна, отколкото просто паркинги на повърхността. Сега има смисъл да се върнем, да изградим платформа и да изграждаме нагоре върху тези места. А какво да се прави с един мъртъв мол, мъртъв офисен парк? Оказва се, всякакви неща. В забавена икономика като нашата повторното населване е една от най-популярните стратегии.

Това случайно е един мъртъв мол в Сейнт Луис, отново населен като арт пространство. Сега е дом за ателиета на художници, театрални групи, танцови групи. Не докарва толкова много облагаем доход като едно време. Но служи на общността си. Държи лампите светнати. Според мен става наистина прекрасна институция. Други молове са населвани отново като частни клиники, като университети и като всякакви видове офис пространство. Открихме също и много примери за мъртви хипермаркети, също превърнати във всякакви сгради за общностна употреба - много училища, много църкви и много библиотеки като тази.

Това била малка бакалница, бакалница "Фуд Лайън", която сега е обществена библиотека. В допълнение, според мен, на прекрасна приспособима употреба, съборили някои от паркинг пространствата, вградили биоулеи за събиране и пречистване на отточните води, поставили много повече тротоари за връзка с кварталите. И превърнали това, което било само магазин край търговска ивица, в място за събиране на общността. Това е малък шопинг център, ивица с форма на буквата L във Финикс, Аризона. Всъщност само го покрили с пресен слой ярка боя, гастрономична бакалия и направили ресторант в старата поща. Никога не подценявайте силата на храната за преобръщане на едно място и превръщането му в дестинация. Толкова е успешно, че сега са завзели ивицата от отсрещната страна на улицата. А всички реклами за недвижими имоти в квартала много гордо обявяват: "На пешеходно разстояние до "Великия Портокал", защото той осигурява на квартала това, което социолозите обичат да наричат "трето място". Ако домът е първото място, а работата е второто място, третото място е там, където ходиш да поседиш и да изграждаш общност. А особено след като предградието става по-малко съсредоточено върху семейството, семейните домакинства, има истински глад за повече трети места.

Така че най-драматичните преустройства всъщност са онези в следващата категория, следващата стратегия, повторно развитие. По време на бума имаше няколко наистина драматични проекта за повторно развитие, при които първоначалната сграда е съборена до основи и цялото място било препостроено при значително по-голяма плътност, някак компактни, подходящи за ходене пеш градски квартали. Но някои от тях са донесли много повече дивиденти. Това е Машпи Комънс, най-старото преустройство, което открихме. То все повече, през последните 20 години, е изграждало урбанизъм върху паркингите си. Черно-бялата снимка показва простият търговски център-ивица от 60-те. А картите отгоре показват постепенната му трансформация в компактно село от Нова Англия със смесена употреба, а сега има планове, които са одобрени за свързването му с нови жилищни квартали от другата страна на артериите и чак до другата страна. Така че, знаете ли, понякога е постепенно, понякога е всичко наведнъж.

Това е друг проект за запълване на паркинги, този е на офис парк до Вашингтон. Когато "Метрорейл" разширява транзита в предградията и открива станция близо до това място, собствениците решават да построят нова платформа за паркинг, а после да вмъкнат над повърхностните си парцели нова главна улица, няколко сгради с апартаменти и кондо, при запазване на съществуващите нови сгради. Ето го мястото през 1940-та. Било просто малка ферма в село Хайътсвил. До 1980-та било подразделено на голям мол от едната страна и офис парка от другата. А после - някои буферни места за библиотека и църква далеч вдясно. Днес транзитът, главната улица и новите жилища са построени. В крайна сметка очаквам, че улиците вероятно ще се разширяват чрез преустройство на мола. Вече са обявени планове за преустройство на много от тези градински апартаменти над мола. Искам да кажа, транзитът оказва силен тласък на преустройствата. Ето как изглежда. Някак виждаш тези неконвенционални, нови кондо сгради помежду офис сградите, общественото пространство и новата главна улица.

Тази ми е една от любимите - Белмар. Според мен наистина са построили привлекателно място тук и са използвали изцяло зелено строителство. На покривите има огромни фотоволтаични панели, както и вятърни турбини. Това е било много голям мол върху суперквартал от сто акра. А сега са 22 пешеходни градски квартала с обществени улици, два обществени парка, осем автобусни линии и разнообразни типове жилища. Така че това наистина даде на Лейкууд, Колорадо центъра, който това предградие никога не е имало. Ето го мола в разцвета си. Провеждали абитуриентския си бал в мола. Обичали своя мол. Ето го мястото през 1975-а с мола. До 1995-а молът бил загинал. Универсалният магазин бил запазен. Открихме, че това е вярно в много случаи. Универсалните магазини са многоетажни; те са по-добре построени. Лесни са за приспособяване. Но едноетажите неща... Това е наистина история.

Ето как се изгражда като проект. Този проект, според мен, е силно свързан със съществуващите квартали. Той осигурява на 1500 домакинства възможността за по-градски начин на живот. В момента са построени около две трети от него. Ето как изглежда новата главна улица. Много е успешна. И това е помогнало за подтикване на осем от 13 регионални мола в Денвър вече да са, или да има обявени планове за тяхното преустройство. Но е важно да се отбележи, че цялото това преустройство не се случва... просто идват булдозери и разорават целия град. Не, става дума за джобове с възможност за ходене пеш по местата на недобре действаща собственост. И това дава на хората повече избори. А не отнема избори.

Но всъщност не е достатъчно просто да се създават джобове за ходене пеш. Трябва също да се опитваш да постигнеш по-систематична трансформация. Трябва също да преустройваме самите коридори. Това е този, който е преустроен в Калифорния. Взели търговската ивица, показана на черно-белите снимки долу, и построили булевард, който станал главна улица за техния град. И той се преобразил от това да е грозен, опасен, нежелан адрес в красив, привлекателен, достоен, добър адрес. Имам предвид, че сега се надяваме да започнем да го виждаме... вече са построили кметство, привлекли са два хотела. Искам да кажа, че бих могла да си представя прекрасни жилища ето тук, без да се отсича нито едно дърво. Така че има много прекрасни неща. Бих искала да видя още коридори да се преустройват.

Но уплътняването няма да подейства навсякъде. Понякога новото озеленяване всъщност е по-добрият отговор. Има много да се учи от успешните програми за земно банкиране в градове като Флинт, Мичиган. Има също и напъпващо движение за фермерство в предградията - един вид, градините на победата се срещат с Интернет. Но вероятно един от най-важните аспекти за повторно озеленяване е възможността за възстановяване на местната екология, като в този пример до Минеаполис. Когато търговският център загинал, градът възстановил първоначалните мочурища, като създал собственост с изглед към езеро, която впоследствие привлякла частни инвестиции, първите частни инвестиции в този квартал с много нисък доход за над 40 години. Така успели да възстановят едновременно както местната екология, така и местната икономика. Това е друг пример за повторно озеленяване. Има смисъл също и на много силни пазари. Този в Сиатъл е на мястото на паркинг в търговски център, прилежащ към нова транзитна спирка. А вълнообразната линия е пътека край поток, сега изваден на открито. Потокът течал в улей под паркинга. Но изваждането на нашите потоци на открито всъщност подобрява качеството на водата в тях и допринася за жизнената среда.

Показах ви някои от първото поколение преустройства. Какво следва? Според мен имаме три предизвикателства за бъдещето. Първото е да се планират преустройствата много по-систематично в метрополитен мащаб. Трябва да можем да определяме кои райони трябва да бъдат озеленени повторно. Къде трябва да развиваме отново? И къде трябва да насърчаваме повторното заселване? Тези кадри показват само две изображения от един по-голям проект с цел да се направи това за Атланта. Водех екип, на който беше възложено да изобрази Атланта след 100 години. Решихме да опитаме да обърнем застроената площ чрез три прости движения - скъпо, но просто. Първо, след сто години, транзит на всички големи железопътни и пътни коридори. Второ, след сто години буфери от хиляда фута на всички поточни коридори. Малко е крайно, но имаме малък проблем с водата. След сто години подразделенията, които просто свършват твърде близо до водата или твърде далеч от транзита, няма да са жизнеспособни. Затова създадохме еко-акър трансфер, за трансфер на права за развитие към транзитните коридори, и позволяване на повторното озеленяване на тези бивши подразделения за производство на храна и енергия.

И така, второто предизвикателство е да се подобри качеството на архитектурния дизайн на преустройствата. Приключвам с това изображение на демокрация в действие. Това е протест, който се случва при преустройство в Силвър Спринг, Мериленд на градска зеленина на "Астротърф". Преустройствата често са обвинявани, че са примери за фалшиви градски центрове и внезапен урбанизъм. И не без причина; няма много по-голяма глупост от градска зеленина "Астротърф". Трябва да кажа, че това са много хибридни места. Нови са, но се опитват да изглеждат стари. Имат градски улични пейзажи, но коефициенти на паркиране от предградията. Тяхното население е по-разнообразно от типичните предградия, но са по-малко разнородни от градовете. И са обществени места, но са управлявани от частни компании. И само повърхностната поява е... като "Астротърф" тук... карат ме да потрепвам. Затова, разбирате ли, искам да кажа, щастлива съм, че урбанизмът си върши работата. Фактът, че се случва протест всъщност означава, че планът на кварталите, улиците и кварталите, разположението на публичното пространство, колкото и да е компромисно, все пак е нещо наистина страхотно. Но трябва да схващаме архитектурата по-добре.

Последното предизвикателство е за всички вас. Искам да се присъедините към протеста и да започнете да изисквате по-устойчиви места в предградията... по-устойчиви места, точка. Но в културно отношение сме склонни да мислим, че градските центрове трябва да са динамични, и очакваме това. А, изглежда, имаме очакване, че предградията трябва да останат вечно замръзнали, в каквато и подрастваща форма да са били родени по начало. Време е да ги оставим да растат. Затова искам всички да подкрепите районните промени, пътните диети, инфраструктурните подобрения и преустройствата, които скоро идват в квартала близо до вас.

Благодаря ви.